三亚房地产调查报告资料
为了营造更好的投资环境，今年以来，三亚在广泛调研的基础上，陆续出台了《关于改善投资环境的决定》、《重点项目投资建设风险防范预警机制》等决定。同时，实施项目投资建设风险防范预警机制，规定城市建设项目投资商与政府签订合同，就项目建设期限、投资强度等内容充分协商后达成协议。
第一类是以三亚为首，加之陵水、五指山、乐东的琼南高端度假地产市场。 第二类是以海口为中心的琼北中端度假市场,主要因为本地需求存在一定的空间，并且依托配套和城市功能。目前，产品逐渐倾向于中高端市场，市场总体比较复杂。 第三类是以琼海、万宁和文昌为代表的东海岸中低端度假市场，这些城市地产市场起步比较晚，市场比较单一，销售价格相对较低。 综观海南房地产市场，并不是一个封闭的市场，是面向全国全世界的一个开放的市场。 从海南的市场细分与经济环境来分析，海南的房地产市场已经分的很细，例如三亚的高端地产，购买者多为金融投资获利者、私营企业主、矿产业以及地产、电信等行业；海口市场一部分为本次消费者，还有一部分中高端外地客户；琼海、文昌等地的地产市场客户多以中低端外地客户为主，例如大学教师、公务员、国企管理高层或退休职工等。 从需求层面看，高端地产是很多富豪资产沉淀的宝地，中低端地产成为很多内地人后半生生活的计划地，针对整体炒房客户空间不多，需要很高成本。 从客户分析来看，高端客户倾向于三亚等地的高端市场，对小区的位置、环境和规模要求比较高，要求物业具有一定的稀缺性，具有群体代表性，最终能够成为享受生活和资金沉淀的地方；中低端的客户需求一般倾向于文昌和琼海等地，因为这些地方环境相对较好，房产价位较低，并且城市发展动力足，发展潜力大，唯一的缺点是暂时性配套落后，这些二线城市的物业成为他们购买的首选；海口在现在的市场中处于定位复杂的境遇，主要依托本地需求成为增长点。 随着海南一大批重大基础设施如东环铁路、琼洲跨海大桥、环岛高速公路、文昌卫星城等开工完成，对提升海南的整个房地产市场有很大的拉动作用。到2010年后，海南各地区房地产市场会上升到一个新的层次，具有很大的发展潜力。 二、三亚市概况 1、地理位置 三亚市地处海南岛最南端，东邻陵水县，北矣牛亭县，西毗乐东县，南临南海。全市面积1919.58平方公里，其中规划市区面积37平方公里。东西长91.6公里，南北宽51公里。全境北靠高山，南临大海，地势自北向南逐渐倾斜，形成一个狭长状的多角形。境内海岸线长209.1公里，有大小港湾19个。主要港口有三亚港、榆林港、南山港、铁炉港、优道港等。主要海湾有三亚湾、海棠湾、亚龙湾、崖州湾、大东海湾、月亮湾等。有大小岛屿40个，主要岛屿10个，面积较大的有西瑁洲岛2.12平方公里，蜈岐洲岛1.05平方公里。我国东南沿海对外开放黄金海岸线上最南端的对外贸易重要口岸，是中国通向世界的门户之一。 2、自然环境 三亚年平均降水量1263毫米，6—10月雨季，台风季节往往雨水增多。降水量占全年的90.2％。年平均气温25.5℃，7月份气温最高，月平均28.3℃，1月份气温最低，月平均20.7℃。 三亚市旅游资源得天独厚，是海南省风景名胜最多而又最密集的地方，在约两百公里的海岸线上，密布亚龙湾、大东海、鹿回头公园、天涯海角、海山奇观、南山文化旅游区等闻名中外的旅游景点。她不仅具备现代国际旅游五大要素——阳光、海水、沙滩、绿色植被、洁净空气，而且还拥有河流、港口、温泉、岩洞、田园、热带动植物、民族风情等各具特色的旅游资源，在国内外堪称一绝。 海南省的牛岭又称分界岭，是海南岛一个重要的分水岭，是海南岛南北地理的分界线，北面以平原地型为多，南面以山地为多，这种地理分界形成了气候上的分界。据调查，牛龄以南形成了来自南边的暖气流受到东西走向山脉的阴隔，导致山体迎坡（南面）和背面坡（北面）的气候出现差异，以致这座小小的山岭对海南岛东南的气候产生了影响。因此，三亚具有与众不同的地理优势，与海口等牛岭以北的城市相比更接近热带气候。