房地产市场环境调查报告
一、周口市都会空间发展战略
思量城镇化空间发展的不均衡，在周口、项城、淮阳“金三角学”和“周商一体化”为核心的地区范围中间都会区周口、项城、淮阳、商水共同组成复合中间，总规模到达150万人以上，规划期末迈入大都会行列扶沟、太康、鹿邑、郸城、沈丘，在规划期末迈入中常都会行列，西华为小都会
二、西华县面对的都会发展格式
西华县位于河南省和周口市城镇发展核心区外围地域，如果不采纳超通例的超过式发展标准样式，西华县在周口市以致河南省有被边沿化的可能西华县必须重新审视县情，选择全新的思文方式，树立全新的发展理念，打造既有上风，发挥区位、资源、成本等后发上风，高起航点、大跨度、超通例推进社会经济的发展，与天下一道儿同步使成为事实小康方针
在县域城镇发展的历程中，接纳向中间城区及重点镇集聚的发展战略根据最近几年来人口、经济的变化阐发，2020年西华城区要到达25万人的中常都会规模，必须集中气力于中间城区及重点镇，需要晋升都会的魔力，进一步集中经济、财产、本能性能和人口等要素只有中间城区和重点镇发挥集聚效应，才有可能辐射和动员周边地域的发展
三、西华县城考
据旧志记录：秦置长平县汉分置西华、长平二县，属汝南郡……西华城于颍南，长平城于颍北……李兆洛《地理今释》长平在今西华县城东北十八里董城附近《水经注·颍水篇》颍水又东过西华县北又据《西华县续志》载：北齐省长平入西华，属信州隋开皇十八年(598)，改曰鸿沟县，县城即今县治查《中国古今地名大辞典》西华县汉置，后汉为侯邑，故城在今西华县城南，隋改置于颍北， 曰鸿沟县，即今治，复为西华县因而可知，今天之西华县城，始置于隋，直到现在已有1387年的汗青
《承平环宇记》载：西华城，楚武王所筑直到元末，县城的修建及规模，均不见史乘据清爱新觉罗弘历《西华县志》载：……元末，城圯明成化八年(1472)，县令卢睿重修县城，四周五里有奇，城高两丈五尺，广一丈五尺，池深两丈五尺，修四门，东曰长平，西曰清水，南曰长乐，北曰永济弘治１０月１日年(1498)，县令李景增修谯楼、垛墙，疏浚马道正德七年(1512)，县令王尧臣重修城垣，高一丈五尺隆庆二年㈠568)，县令张光孝改砖、石 筑县城，高二丈五尺，上阔八尺，濠深七尺，阔二丈万历二十三年(1595)，县令屈炜修月城，加剧门，东曰宾阳，西曰阜城，南曰来熏，北鼠拱辰清初，县令李培重修四门，爱新觉罗弘历七年(1742)，夏滂沱，城垣淋倒甚多，县令介锡龄重修……平易近国年代里，西华县城又几经整修，城区南北长约3里，工具宽约2里多，总平面或物体表面的大约2.5平方千米(含四关)黄泛时城毁，砖石遗掉殆尽街道狭小、凹凸不服，若遇雨天，泥泞没胫四条大街开设有私人经营店、铺、摊坊，富贵地点在大，小十字街及衙门跟前附近除几家大田主有楼房外，余皆瓦房或草房全县城仅有一家织毛巾的平易近生工场，一处低级中学、一处纯粹小学、四下里低级小学
四、人口规划
2002年西华县总人口89.60万人, 人口自然增长率为7.9‰
西华县城镇化程度2005年为23.0%，2010年32.1%，2020年50%；相应的全县城镇人口别离为21.2万人、30.5万人和50.0万人
县城区是西华县政治、经济、文化中间，以发展农副产品精加工、轻纺、医药为主的生活习性园林都会预先推测近期（2005年）城区长住人口为11.5万人；中期（2010年）城区长住人口为15.4万人；远期（2020年）城区长住人口为25.0万人，步入中常都会行列
5、都会规划和发展标的目的
颠末对影响西华县都会发展的经济主导流向、交通引力、生活习性空间文护等种种表里前提的重复研究和稳重酌量，本次规划确定西华城区空间拓展的战略应确定为“南拓西跨，东控北抑”
县城优先发展区：位于近况城区的南部，箕城路南段及南环路两侧用地，位于城区接洽周口市的喉咙地带，是都会对外首要经济流向、交通区位前提优胜，适宜大规模的都会开发配备布置装备摆设，是都会空间近期拓展的热门地域
一、南拓：西华城区南部的南环路沿线用地，是西华城区未来的核心肠域，是表现西华都会新经济、新配备布置装备摆设、新形象的集中地区范围规划按照生活习性型新城区的要求，优化空间布局，提高绿化规范，完美基础举措措施程度，配备布置装备摆设成为以“行政—文化—栖身”为首要本能性能的河南省东南部地域一流的综合性新城区
二、西跨：双狼沟以西地域是西华工业发展首要标的目的规划集中安插污染较小的二类工业，起劲培育和发展具备西华特色的财产系统，形成上风产物、上风行业和支柱财产,发挥财产的高效集约化前景作为都会发展的战略储蓄空间节制
3、东控：跟着东环路的建成，东部地域已具备开发配备布置装备摆设的前提，规划沿线安插科学研究用地和高新科技工业园区城区东北部的贾鲁河以东地域，靠近阿—深高速马路都会收支口，规划安插都会市场流通和物流储运的功效东南部用官位地方于都会主导风向上侧，是都会生活习性敏感区，规划从晋升都会空间品质，包管都会环境质量，配备布置装备摆设生活习性都会的角度，将都会东南部用地划定为生活习性文护用地
4、北抑：北环路以北地域因背离都会首要经济及交通流向；发展用地与近况城区被北环路分隔，接洽未便，故划定为限定配备布置装备摆设的地域规划定为限定配备布置装备摆设的地域，重点发展生活习性农业、林业和参观驴友业
本次规划确定西华县城区布局布局为“集中紧凑式”，形成“两轴、双心、三园、五区”的规划布局
两轴：以箕城路、西周路为轴线，安插大型行政、文化、贸易举措措施，成为都会的首要公共建筑轴线，集中表现现代化都会配备布置装备摆设风貌
双心：指两个市级的都会公共中间，即旧城区的商贸、行政、文化中间及城南新区的行政、文化、体育中间
三园：指城西科技工业园、城西北加工工业园和城东北物流储运园工业园区用地以工业用地为主，物流储运园区以仓储、配送加工用地为主，适当组成一套相关糊口服务举措措施
五区：指都会以糊口栖身本能性能为主的栖身区，即城中片（旧城区）、城南片（南环路以北）、城北片（春风运河以北）和城南新区片（南环路以南）规划联合栖身区规划，在各片区中间别离配备布置栖身区级的公共服务中间，为住平易近供给同样平常糊口服务
6、都会发展近况
逐步改造旧城，疏散旧区人口，增加旧城绿茵、广场平面或物体表面的大，改善旧区栖身环境，以配备布置装备摆设生活习性型城区为方针配备布置装备摆设城南新区栖身用地布局总体上形成五个栖身区，即城中片（旧城区）、城南片（南环路以北）、城东片（现东环路以东）、城北片（春风运河以北）和城南新区片（南环路以南）规划栖身用地784.6公顷，占配备布置装备摆设用地的31.5%，人均栖身平面或物体表面的大31.4平方米
规划栖身建筑以多层为主，数量适宜配备布置装备摆设中高层室第以富厚都会景观南北向栖身建筑衡宇间距不低于1:1，老城区不低于1:0.8，栖身建筑疏密程度节制在25%摆布私家建房用地应归入规划办理，严酷节制，逐步减低人均栖身用地指标
以在建的女娲氏广场为中间，联合旧城改造和箕城路景观门路配备布置装备摆设，连片安插商贸、娱乐举措措施，提高服务档次和程度，配备布置装备摆设老城传统商贸中间将富华路、龙岗路、北华路、箕子台路配备布置装备摆设为贸易起旱街，为住平易近供给杰出的购物休闲环境
在南部新城区中间，集中连片配备布置装备摆设都会行政、文化、体育中间，创造表现代特色和光鲜都会形象的集中展览地段参照发财都会的乐成经验，争夺在3~5年内实行都会当局构造的南迁，并联合文化教诲、体育休闲运动举措措施用地的配备布置装备摆设，形成1个集行政、文化、金融贸易、体育等多功效、现代化的市级行政、文化、体育中间，以动员全般都会的配备布置装备摆设和发展
西华旧城平面或物体表面的大0.6平方千米，规模北至春风运河、南至七一起、东至龙岗路、西至箕子台路
城区新建和扩建的建、修筑物必须按6度区抗震要求预设和施工，已有而未达标的建、修筑物必须按抗震要求增强迫接受固
7、西华县城关镇
是全县的政治、经济、文化、交通、信息中间全镇四个管理处，五个行政村，农业人口2.8万人，耕地平面或物体表面的大约15300亩周郑马路、漯双马路、邓扶马路交织贯通全境，地理位置优胜、投资环境宽松最近几年来，该镇盘绕“巩固工业、优化农业，经济和社会各项事业获得周全发展全镇现存平易近营企业248个，此中限额以上企业优个，已形成裘皮工艺、印铁制罐、酿酒制造、口腹服务、小麦磨成的粉加工、建筑建筑材料等平易近营经济群体城关镇综合经济真格的力量在全市名次十强
8、西华县房地产开发
至2008年3月底，西华县房地产开发项目在建建筑平面或物体表面的大约68.5万平方米从衡宇供给布局可以看出，90平方米以下室第占总量的约16.66%，90-110平方米室第占总量的19.16%，110-130平方米室第占总量的31.66%，130-150平方米室第占总量的11.66% ，150平方米以上室第占总量的20.83%，近期变化半大从以上数值可以看出，西华县室第平面或物体表面的大供给类型中高平面或物体表面的大房型比重稍有增加，这和本地人平易近糊口习气、当局的宏观调节控制有这必然接洽
一、投放环境
* 投放量连续走高
近一年，西华城关镇在售物业共计约1三个，投放平面或物体表面的大约90.3万平方米不论是物业投放个数照旧投放平面或物体表面的大从2006年中期伊始，近两年都有着较着的上升趋势
对县城来讲，西华县城关镇在售开发楼盘投放量连结着较高的增长速度，并且发卖量也在2007年11月之前连续走高，从而引起市场节制率连续攀升，使得近一年多来大大都开发商的生理预先规定的日期值逐渐提高，从2007年11月直到现在，半年内城关镇物业的预售价格每一平方平均上涨300多元
形成如此市场环境存在一定的前提：
（1）、物业开倡议步晚城关镇早期正式开发楼盘为2006年10月--天泰花园
（2）、存在一定的市场需求因为欧化近几年再周口州里经济发展工作中取患了不少成就，动员地区范围人平易近致富，形成房产市场发展的潜力
（3）、价格的连续上升一方面受房产相关产物成本的上涨造成如2008年，年去年的前一年后刚才上涨近千元每一吨
2007年下半年以来，西华房产发卖首要集中在品质楼盘，这些个楼盘位置分布于城关镇不同地区范围，故核心卖点半大形同，如现代城、大时代出售的是物业位置，华夏温泉花园出售小区组成一套，明诚苑出售周边糊口组成一套等等可是从这些个品质楼盘的共性上阐发，其发卖进展顺遂的首要缘故原由是切合本地人糊口习气与伴随物质糊口提高而提高的精神糊口需求
二、楼盘环境
案名 现代城 建筑气焰气魄 现代板式
开发商 河南部海域川工商企业有限公司 发卖平均价格 1580
物业位置 西华县长平路 公然日子 2007年1月
建筑类型 多层框架 交房日子 二期9月25日
楼栋数 31栋 占地平面或物体表面的大 80亩
建筑平面或物体表面的大 12万平方米 交房规范 坯料
层高 3.2米 发卖率 70%
总户数 1100户 绿化率 60%
工程进度 二期即将封顶 主力平面或物体表面的大 109平方米
主力房型 三室两厅两卫 小区内组成一套举措措施 园林景观、幼儿园、水景等
* 物业阐发：
物业分三期开发，处于西华县富贵地段，地灵人杰物业自身外立面趋于现代，晋升明晰物业的群体效果，位置的贸易氛围动员小区贸易地产的快速发卖室第以110平方摆布三房发卖较快，有着一定的口碑可是因为物业所处位置早期的地质疑难题目，造成工程质量疑难题目也一定程度的影响了楼盘的发卖
* 发卖工作阐发：
（1）售房部平面或物体表面的大大，但内部布局较浮泛，缺乏正题
（2）告白投入现仅限于户外，近期无宣传资料的制作
（3）发卖职员群体本质较高，但专业常识和项目认识不敷
案名 明诚苑室第 建筑气焰气魄 现代
开发商 河南中信投资有限公司 发卖平均价格 998元每一平方
物业位置 教诲到达与清华路交织口 公然日子 2007年下半年
建筑类型 多层 交房日子 2008年8月
楼栋数 20栋 占地平面或物体表面的大 100亩
建筑平面或物体表面的大 11万平方米 交房规范 坯料
层高 3米 发卖率 90% 毕业论文http://www.youerw.com
总户数 1000户 绿化率 40%
工程进度 二期已开工 主力平面或物体表面的大 120平方米
主力房型 三室两厅两卫 小区内组成一套举措措施 健身举措措施、娱乐会所、景观园林等
* 物业阐发：
一期主推西席糊口园区，发卖群体速度较快
二期正在对外发卖，因为其地区范围价格上风显著，存在一 定的竞争上风
* 发卖工作阐发：
电视机告白投放量较大，路程经过过程一定的口碑在西华县城流传，发卖职员对项目缺乏相识认识，没有经行过发卖的培训
案名 江南河流湖泊很多 建筑气焰气魄 现代
开发商 江西乐威集团置业有限公司 发卖平均价格 1500元每一平方
物业位置 兴华北路北侧东关贾鲁河 公然日子 07年4月
建筑类型 多层框架 交房日子 08年9月底
楼栋数 24栋 占地平面或物体表面的大 56亩
建筑平面或物体表面的大 6万平方米 交房规范 坯料
层高 3米 发卖率 45%
总户数 600户 绿化率 60%
工程进度 二期配备布置装备摆设中 主力平面或物体表面的大 119.6平方米
主力房型 三室两厅两卫 小区内组成一套举措措施 会所、超级市场、人工湖泊等
* 物业阐发：
群体规划以 “康健、休闲”为正题，1个景观花园，1个临街园林广场，有会所三房、四房为主，平面或物体表面的大节制在110至150平方米，并附之复式楼 吸引了多层面的客户群体，但因为施工质量疑难题目影响客户购买需求
* 发卖工作阐发：
临街售楼部包装简略单纯，所处地区范围群体环境较差车载流动告白宣传，售楼部发卖职员本质较低，对项目认识不足
案名 华夏温泉花园 建筑气焰气魄 现代