我看房地产升值
【关键字】：房地产 升值 投资
【内容摘要】：
近年来，地价的上涨使得全国的房价一直不断上涨，随之带动的是房地产不断升值，越来越多的人开始把目光投向了房地产市场……今天我就来谈谈我对目前的房地产升值问题的个人看法。
【正文】：
所谓房地产升值，一般是指同类房地产商品所内含的社会实际购买力在长时期的时间序列上，呈现递增趋势的一种产业市场经济现象。在社会物价指数不变的条件下，房地产升值等同于房地产市场价格的上涨。
房地产价格的形成涨落，与诸多社会因素、经济因素有关。这些因素对房地产价格的影响程度虽然不尽相同，但却形成了一种共同影响价格的合力。经过学习和调研，我个人认为造成房地产升值的主要原因有以下几个方面。
第一，房地产资源的稀缺与社会经济发展、人口增长的矛盾性。随着中国的日益发展强大，外来人口越来越多，加之中国的人口不断增长，使得原本就紧张的住房变得更为稀缺，房价因此不断升高。第二，环境投资的积累性增加以及环境质量的提高。周围环境设施的人性化提高使得成本上去了，房价不提高也不行。第三，城市建筑地块容积率的提高。容积率的提高不会使房价下跌，反而会让房地产商的利润大大增加，变相使得发地产升了值。第四，房地产使用性质的趋利性改变。越来越多的人买房不仅仅是为了居住，更多的是作为一个办公营业的场所，越是能赚钱的公司，房子的价格也越高。第五，房地产投机。很多精明的投机者通过买卖房屋使得房价提高的速度不断加快。第优，其他因素。还有一些其他的原因也可以造成房地产不断升值。
房地产的升值会对经济发展产生不小的影响。第一，房地产的升值不利于经济的稳健运行。房价增长过快不利于货币信贷在合理区间内进一步稳定。房地产开发企业国内贷款虽然有明显下降，但总规模仍然偏大，特别是由房价拉动的定金及预收款增长极为迅速。房地产的升值也不利于货币信贷结构的优化。由于房地产开发企业和个人房贷多为长期贷款，因而无论是房地产贷款规模偏大，还是房贷需求过盛，都必然推动信贷结构中中长期贷款的增长迅速加快。房地产的升值还不利于金融风险的更好防范。房价迅速上升，虽然拉动了全国商品房空置面积的下降，但同时也由于价格坚挺时难以用降价手段进一步消化商品房空置面积，使得其总量和占压银行资金仍然偏多。第二，房地产的升值妨碍了物价压力的缓解。目前我国住房价格已成为居民消费价格增长的第一位因素。同时，作为高耗能的钢材和水泥使用量比较多的房地产，房价上升有力拉动能源、钢材和水泥的需求量增加及其价格的上扬，并带动上游产品价格的同时增长。第三，房地产的升值影响了投资增长继续回落。去年，房地产开发和全社会固定资产投资增长在宏观调控下明显回落，但由于房价的过快上升，吸引购房定金及预交款增长大幅提高，造成了房地产开发投资的反弹风险。房地产开发投资增长降幅减缓和出现小幅反弹必然在很大程度上制约全社会固定资产投资的更快下降。第四，房地产的升值制约了整个经济的结构调整。房地产的升值加剧了产业结构不平衡和能源、资源高消耗及浪费。我国产业结构中最根本的问题就是工业特别是重工业比重过高，并且房价过快增长不利于改变房地产的粗放式经营方式，而后者是能源、资源高消耗的重要原因。第五，房地产的升值妨碍了城乡结构的统筹。房价增长过高，除了从加大劳动力转移成本和收入支出的角度抑制城市化进程的推进，还将因此导致购房和租房能力下降的农村人口排斥在转移特别是稳定转移之外。
什么样的房地产会升值呢？我认为要有以下因素来决定。
第一，房屋的素质，包括房型、面积、工程质量和装修质量。建好的房屋会随着时间的推移而不断贬值。进入新世纪，网络家居、环保住宅已成为热潮，旧式住宅与之相比就光辉不再。所以投资者买房时，要全方位考虑。第二，房屋购入时的成本，包括楼款及国家税收、政府费用和中介机构收取的服务费等。如当时购入价格已是顶峰，则失去了升值的空间，反之，升值空间则大。第三，房屋的周边环境，包括生态，、人文和经济环境。任何环境条件的改善都会使房地产升值。第四，房屋的地段。决定房地产价格最重要的因素之一是地段，而决定地段好坏的主要因素是交通状况，一条马路或是城市地铁的修建，可以使不好的地段变好，好的地段变得更好，相应的房地产价格自然也就直线上升。投资者要仔细研究城市规划方案，关注城市的基本建设进展情况，以便寻找具有升值潜力的房地产。掌握好投资时机特别关键，投资过早，资金可能被“套牢”；投资过晚，则可能丧失上升空间。第五，房屋周围的配套设施，包括：学校、医院、商场、饮食和文体中心等。配套设施越好越齐全，房屋的升值机会也就越大。第优，社区背景。有一个好的社区背景，特别是高层次的文化背景，房地产增值的潜力会越大。第七，物业管理。拥有一间好的物业管理公司，房子的租售会更容易，并且会影响房屋的租金和楼价的高低。第八，房屋合约。如买的是期房，则要特别注意合约的签定，一是要请专业人士帮忙起草期房合约，二是要挑选有实力和信誉的开发商，这样既可以保证能够按期拿到合乎标准的房子，也可以防止万一出现开发商违约的情况时，保证资金的安全并获得开发商赔付的违约金。
人们一直有一种观念，认为房地产永远都只会升值，不会贬值，因为土地是一种有限的资源，城市在不断扩大，土地供应变得越来越少，从这一角度考虑，地上建筑的房地产肯定会升值。但这也不能一概而论，房地产升值还受其他因素的影响，所以房地产必定升值的说法未免有些武断。房地产升值的前提是城市土地资源供应具有一定的限度。特别是城市中心区的土地，可谓寸土寸金。随着城市中心吸引力的不断加大，城区内的土地供不应求，其地上建筑的房地产必然会升值。特别是住宅类的房地产，因其相对需求不断加大，这种加大的趋势又基本不受经济波动的影响，所以城区房地产贬值的可能性不大。
但作为买房人，同时还要明白的一点就是房地产升值的前提，还要看房地产的价格是否与其价值基本相符。房价如果与房屋本身的价值成本相当，房地产升值是必然之势；反之，如果房价与其价值成本背离太远，完全是市场炒作出的价格，那么这一房地产的价格，也就很难有进一步升涨的空间，“房地产永远升值”也就只能是一纸空谈。
92年前后是房地产开发的过热时期，大量高档商用房地产项目上市。由于当时市场供需矛盾紧张，初期开放的市场使大量投机者涌入，结果这些高档物业被炒出了天价。而当国家实施宏观调控后，房地产市场由热变冷，城内即使黄金地段开发的房地产项目，售价也一跌再跌，致使许多买家蒙受巨大损失。
现代城市经济理论研究表明，房地产作为生产和生活资料，随着供应量及需求的变化，也像劳动力一样会出现“失血”现象，所以并非只要是有限的资源就不会贬值，更何况对待一定项目来说土地的供应不是有限的。黄金是不可再产的资源，可黄金也会贬值。
此外，房地产并不是一种可以永久使用的商品，对每幢物业来说，每过一年它的法定使用期就少一年，这也是个贬值的因素。更何况大量的建筑物的实际使用期并没有法定的70年那么长。据调查，国内80％以上的多层建筑实际使用寿命都在40年以下，按这一折旧率算，其使用中贬值的可能性更大。因此，顾客在买房时，擞脓着“楼价恒升”或“地价恒升”的观念不放是要不得的，这样可能会使你承受不必要的风险。
房地产到底能否升值是投资人士关心的问题，目前，人们投资房地产考虑的要素中最多的是区域的交通、经济发展的程度和繁荣的程度。如果要考虑长远收益，就应该有长远的眼光。据专家预测，在未来的15年中，升值最快的是“室外环境”。我国今后的15年仍是飞速发展的15年，随着汽车的增加、能源消耗的增长，大城市的大气质量难以有明显改观，一些保健意识强的老人、中高收入者将“逃离污染区”，特别是在交通、通讯发达的未来，这种状况将日趋明显。未来房地产的升值很大程度上将是“环境的升值”。
【参考文献】：
1.优文论文网：www.youerw.com
2.51代码网：www.751com.cn
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4.崔光灿.房地产业发展与宏观调控[J].宏观经济管理,286