产权式酒店发展背景概念及分类+广州市酒店业的发展现状问题对策 第4页

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 产权式酒店的定义
　　分时度假自20世纪70年代问世于法国以来，在世界范围内得到迅速发展，成为风靡世界的休闲旅游度假方式。产权式酒店概念的引入，也将引导酒店业的改革。然而在“产权式酒店”的概念上，很多旅游和房地产业人士对于它的了解也仅限于轮廓性的，再加上对其认识的角度的差异和其产品本身的复杂性，造成了产权式酒店定义的多样性。尽管目前还没有统一的定义，但是一般认为：
所谓的“产权式酒店”，是由“时权酒店”演变而来，由消费者或投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。产权酒店是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，就是这种酒店的每一个客房都各有独立的产权，投资者一般并不在酒店居住，可以像购买住房一样投资置业，将客房委托给酒店经营分取投资回报，从经营利润中分红。同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。
产权式酒店的投资经营是多样性的，中国的产权式酒店是指发展商将酒店的一个客房划分成最小单位，将每一个单位实体的产权分别出售给投资者，同时投资者委托酒店管理公司管理，获取一定投资回报，其实质是一种房地产金融投资。
2.2.3 产权式酒店的性质
产权酒店与别墅，普通商品住宅原文请找腾讯752018766优'文-论,文~网http://www.youerw.com/ 于自己的私家酒店。
产权式酒店是集房地产业与酒店业、旅游业相互融合的一种新型的投资产品，现在形成了一个二元发展空间，第一个空间是休闲度假，第二个空间是投资回报，而且两个空间紧密结合。
产权式酒店有旅游业和房地产业的双重属性，作为面向消费者的酒店，它是旅游业的配套产品，提供住宿、餐饮、娱乐、商务等服务项目；而作为面向投资者的产权开发商，又具有房地产商的众多个性，提供产权服务、物业管理、委托经营等。因此，从产权式酒店的开发商角度分析，必须沿着旅游产业和房地产业两条思路运作。目前产权式酒店开发商是以旅游服务业为主体，辅以房地产的一些运作思路和模式来运行的，这种方式契合了产权式酒店的本质，又迎合了消费者的投资利益。
2.2.4 产权式酒店的分类
根据对产权酒店的不同经营，可将其分为以下几种类型：
（1）退休住宅型
这是一种为自己退休后准备后路的住房投资方式。投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报。到退休的时候增加使用时间或基本完全使用，作为颐养天年的住所。这种类型的酒店在美国比较多见。
（2）有限自用的投资型酒店公寓
开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。 这种酒店一般位于著名旅游地区，如夏威夷，拥有充足的客源，因此，客房年度利润分红通常足以抵销分期付款的费用，并有可观的盈余。海南南海传说即是这种类型。
（3）公司自用型
集团购买产权酒店产品，一方面用于投资，另一方面用于企业员工度假或公司年会使用。
2.3产权式酒店的消费群体
从时权酒店到产权酒店的发展过程，从投资消费角度分析，产权式酒店的客户无外乎三类消费群体：其一是有一定经济实力的个人，他们的角色介于投资者和消费者之间；其二是一些公司或事业机构，其购买动机是用于员工福利或会议，以往一些单位在风景区设有招待所、疗养院等福利设施，而这些设施的日常管理逐渐成为单位的负担，购买产权式酒店就可以卸掉这些包袱；其三是分时度假公司，其购买动机纯粹是业务需要。这三类群体所关注的利益各不相同，分时度假公司最关注的是产权式酒店可供休闲度假的利益点，侧重于酒店消费功能的体现；个人消费者关注的重点在于前期投入的比重、投资升值的保障、酒店经营能力、附加的优惠和功能、与居住地区的风光差异、可交换性等；而机构投资者关注酒店的服务和管理能力、财务监控的透明度、企业文化的契合和业务的需要等。不管是哪一类客户，酒店的可消费性（包括可交换性）、可投资性（升值能力）和投资的安全性指标是决定性的影响因素，而且中国目前有能力投资购买产权式酒店的消费者多是具有较高素质的白领人士，这些人一般都具备良好的教育背景，有成功的经营管理经验，有良好的分析能力和投资眼光，因此，追求短期利益而忽视对消费者长期回报的开发商很难取得他们的信任。
2.4 我国城市出现产权式酒店
产权式酒店在20世纪90年代传入我国，在短短的几年里，我国产权式酒店的发展已从悄然无声到大张旗鼓，最初在广州珠江三角洲一带就出现了分时度假房的策划运作。孟晓苏博士和他率领的中房集团，瞄准了中国部分城市居民二次置业的契机，开始尝试产权式酒店和分时度假相结合的旅游地产新模式。2001年秋，中房集团所有的背后策划开始一步一步走向前台。2002年4月18号，孟小苏在海南博鳖发起了“中国房地产分时度假联盟”，正式成立并发表联合宣言，这一盛举标志着中国地产业与旅游休闲度假消费的正式结缘。2002年6月25号，该联盟在上海举行“首届中国旅游房地产及分时度假大会”。其成员由原来的30家迅速扩大到67家。2003年5月，在上海举办了第二届“中国旅游房地产及分时度假大会”，国内分时度假同盟伙伴已达96家. 目前青岛、北海、珠海、兰州、昆明、深圳、海南等地均开始出现各种形式的产权酒店。如已成功运作并使业主获利颇丰的深圳雅蓝大酒店；在陕原文请找腾讯752018766优'文-论,文~网http://www.youerw.com/ 坡开发的公寓式大酒店——青岛佳信大酒店；还有秦皇岛的文多利亚港湾，海南岛的三亚温泉大酒店，北京的快乐无穷大——龙庆峡（假日）乡村俱乐部、龙脉温泉等。

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