上图中A点为评估对象（世达）地理位置。评估对象位于旅顺口区老城，地处区一级商业用地范围内，曾是旅顺市中心，东有大量社区、南接步行街，西临白玉山，北近汽车站，附近有白玉山风景区、军港风景区、九三住宅小区、民政局、工商银行、农业银行、人民银行等。估价对象周边生活、娱乐服务设施齐全，目前该区域所有开往区中心的公交车均通过此处、交通便捷，地理位置优越，商业集中度较高。
估价对象土地地势平坦，土地使用权性质为划拨，用途为商业，目前已达到“五通一平”。
3.3.2 估计对象概况
估价对象为位于大连市旅顺口区最繁华商业区的购物广场，主要用途为商业、办公用房，框架结构。本建筑建成于2000年6月，主楼为四层（局部五层），设备房为二层。其中，地下一层为国际知名的大型连锁超市；二层为“百家名品店”；三层为“千种品牌区”、四层为“现代电影及美食区”。其示意平面图如下：
图2-2 平面示意图
具体见表，即：
表2-2 估价对象主楼分层面积表 单位：M2
主楼
办证房地产 手续不齐全房地产
楼层 建筑面积 用途 楼层 建筑面积 备注
一 3155.81 作为商场 一 270.15
二 3430.38 作为商场 二 270.15
三 3213.03 作为商场 三 498.78
四 851.08 作为办公 四 2626.41 含局部五层
地下室 505.64
变压器房 34.44
10650.3
4205.57
表2-3 扩建部分及设备房建筑面积一烙彭 单位：M2
序号 名称 层次 建筑面积 功能 小计 备注
1 设备房 一~二层 473.09 设备房 473.09 平面图
2 主楼西南角房屋 一层 61.82 仓库 61.82 平面图
3 主楼东南角房屋 一~四层 26.05*4 楼梯 104.20 平面图
4 主楼东北角房屋 一~四层 18.56*4 楼梯 325.19 平面图
一~五层 38.43*5 设备房
一~三层 19.6*3 设备房
5 主楼北侧房屋 地下室 505.64 设备房 1008.17 平面图
一~三层 167.51*3 商业用房
6 主楼北侧二层后加建房屋 三层 228.63 商业用房 228.63 平面图
7 主楼四层加建房屋 四层 2504.94 办公房 2504.94 平面图
8 变压器房 一层 34.44 设备房 34.44 平面图
总计 4740.48
估价对象主楼即世达装潢和硬件配置情况：1-3层为超市商业部分地面为地板砖，玻璃地弹门及铝合金门、铝合金窗、外墙为涂料；4层为办公，外墙为彩钢板，隔墙、屋面为彩钢板，天棚为轻钢龙骨矿棉板吊顶，地面为强化木地板，木门、塑钢窗。其中楼体有16部自动扶梯、5部客货两用升降电梯，6处化妆洗手间，中央空调、消防、监控原文请找腾讯752018766优,文-论'文.网http://www.youerw.com 、电脑系统完善配套，室内、外均有停车场。
估价对象设备房装潢情况：外墙为白色条形瓷砖，木门、铝合金窗，内墙及天棚为白色乳胶漆，水泥地面。
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