小区物业管理信息系统 第2页
——财务部、工程部
第一章 引言
1．1 选题意义
近年来中国大步跨入了信息化社会，人们的工作生活与通信、信息的关系日益紧密，信息化社会在改变我们生活方式与工作习惯的同时，也对传统的住宅提出了挑战。人们对居住环境要求不断提高，希望有一个安全、舒适、便捷的家，智能小区于是在中国各地蓬勃发展起来，并已成为21世纪建筑业的发展主流。
智能小区是在智能大厦的基本含义中扩展和延伸出来的，它通过对小区建筑群四个基本要素（结构、系统、服务、管理以及它们之间的内在关联）的优化考虑，提供一个投资合理，又拥有高效率、舒适、温馨、便利以及安全的居住环境。而智能小区要实现，很重要的一点就是要实现小区物业管理现代化[1]。
小区物业管理现代化，即是指在住宅小区物业及其物业管理中，以现代技术创新和科学 管理为宗旨，运用现代化管理手段，使物业的硬件与软件管理，走向科学化、制度化与规范化管理的活动过程。小区物业管理现代化的实际意义在于：首先，它要求管理思想更新。即要确立现代企业管理意识，包括经营战略、市场观念、资金运用、服务质量、时间、效益等观念更新。也就是说要打破传统的行政福利性的房产管理理念，树立起社会化、专业化、企业化、经营型的现代化小区物业管理新思想、新观念。其次，它是实现组织管理现代化的需要。就是根据现代企业组织原则，建立和完善企业管理体制，设置和选择管理组织机构，目的是提高工作效率，适应房地产物业管理需要。第三，它是管理方法实现现代化的重要标志。就是要根据企业自身的技术水平，选用一系列与其相应的现代管理方法，如现代经营决策方法、计划管理方法、经济数学方法等等。第四，它是管理手段实现现代化管理的反映。就是要运用一系列企业现代管理必须的管理工具，如先进的监控手段、电子计算机、管理信息系统等等。第五，它是实现管理人才现代化需要。人才现代化是小区物业管理现代化实现的根本。一切先进的管理方法、手段都要在人的使用下才能发挥作用。管理人才现代化就是要培训和造就一大批掌握现代管理艺术，具有指挥才能、参谋才能、监督、执行才能和各种专业知识的现代管理人才。小区管理信息系统就是为实现小区物业管理现代化而出现的[2]。实践证明，用小区管理信息系统管理小区物业，不仅可以提高时效，加快小区物业管理的现代化进程，使管理与服务实现良好的社会和经济效益，而且能够最大限度地将人们从传统业务工作中的重复性劳动中解脱出来，提高工作效率与管理水平。可以预见，以小区管理信息系统为手段的小区物业管理，必将显示出所具有的强大的生命力。
1．2 研究现状
1.2.1现行物业管理市场的构成分析
我们知道, 任何市场都是由三个有机部分组成的: 市场主体、市场客体和市场运行环境。物业管理市场是指以物业管理服务为交换对象的市场。其市场主体是指直接参与或直接影响市场交换的各类行为主体。包括: 供给主体、需求主体和协调主体。其中, 供给主体主要是指提供物业管理服务的物业管理企业和各类专业服务企业(指提供清洁、保安、文修等专业服务的企业) ; 需求主体主要是指房地产开发企业和物业的所有者(即业主) 或使用者; 协调主体是指政府行业主管部门和行业协会[3]。物业管理市场的客体是指市场的交换对象, 即物业管理服务。物业管理市场的运行环境是指构成市场环境的一整套制度框架和确立市场运行法则的一系列政策规定。目前, 我国物业管理市场初步形成。
1.2.1.1从市场主体来看
物业管理在我国经过20 多年的发展, 已形成了一个规模较大的市场供给主体。据统计,目前我国专业化的物业管理企业已超过2 万家, 从业人员超过230 万人。如果考虑提供清洁、保安、文修等专业服务的企业, 这一数据会进一步扩大。如江苏省仅无锡市的物业管理企业就已达200 多家, 从业人员超过2 万人,管理的物业面积约占全市住宅建筑总面积的90%。从市场需求来看, 自上世纪90 年代中期以来, 我国每年的住宅建设量平均在2 亿平方米左右, 90 %以上需要实施专业化的物业管理服务。如果加上存量房产, 其市场容量在80 亿平方米左右。实施物业管理市场化具有充分的市场空间。
1.2.1.2从市场客体来看
经过多年的实践和探索, 目前物业管理行业对物业管理服务基本业务的内容和标准已初步达成共识。国务院及建设部在自1994 年以来颁布的一系列行政法规及规范性文件中, 也对物业管理服务的内容及相应的收费标准作出了明确的规定。中国物业管理协会在各地进行实践探索的基础上,出台了《普通住宅小区物业管理服务等级标准》(试行) ，对物业管理服务标准化进行了界定，这些无疑都为物业管理的市场化创造了条件[4]。
1.2.1.3从市场运行环境来看
目前我国物业管理行业的市场运行环境已初步形成。国家主管部门通过制定如《城市新建住宅小区管理办法》、《物业管理条例》等制定了房地产及物业管理行业的法规和政策；通过制定如《物业管理企业资质管理办法》建立了物业管理企业的设立与资质审查制度；通过制定如《业主大会规程》等，完善了业主委员会的组建及其运作规定；通过制定如《物业服务合同》、《业主公约》、《业主大会议事规则》的示范文本等，规范了各类物业管理契约；通过制定如《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等确立了物业管理市场的运行法则。综上所述，随着我国经济体制制度改革的不断深入，物业管理行业市场正迎来行业的快速发展期[5]。
1.2.2.物业管理市场需求的增量分析
当前，我国正处于“十五规划”的最后一年，根据即将部署实施的“十一规划”，我国将全面进入建设小康社会的建设阶段。仅就江苏来说，根据江苏省的政府工作报告，在2010年江苏省全面实现小康社会，根据全面小康的指标要求，2010年城镇居民人均住房建筑面积应达到30平方米。为此我们可以推算2010年江苏城镇居民住宅建筑面积总量将达到123600万平方米，其中较2003年新增城镇居民住宅建筑面积19704万平方米。与此同时，城市建设走向内涵建设，物业管理行业水平成为城市建设管理水平的标志，100％的优质住宅物业管理覆盖率成为小康生活的基本指标，这里仅江苏12.3亿的住宅消费总量和年均0.27 亿的住宅消费增量充分说明了我国物业管理行业当前快速发展的市场需求[6]。
以上我们仅分析了住宅类物业管理的需求数量，随着社会分工的不断细化，企业竞争的加剧，必然会导致大量的企业和事业单位将原有后勤管理部分进行专业化外包，应该说在未来的几年里，整个行业的增量需求是非常大的。
1.2.3物业管理市场需求的结构分析
当前物业管理市场需求的主体主要包括房地产开发企业、物业的所有人和物业使用人，这里房地产企业和物业所有人是物业管理市场需求主体的主要对象。不同的需求主体对于物业管理服务的要求以及物业管理服务的内容有所不同，探讨不同需求主体的要求，对于物管企业制定企业发展战略、塑造企业核心竞争力具有重要的作用[7]。
1．3 物业管理的发展
伴随着物业管理的现代化进程，小区管理信息系统也经历了3个发展过程。
１.单项数据处理阶段
该阶段由于计算机硬件本身的局限，软件系统及外部设备发展不够完善，此时的小区管理系统仅能模仿手工管理方式，多用于简单的处理工资、计划、统计报表等的事务性工作，是小区管理系统用于管理的低级阶段。
２.数据综合处理阶段
该阶段的主要特点是：小区管理系统由单项数据处理发展到具有一定反馈功能的子系统管理，小区管理系统出现分时系统，单级发展成网络，信息处理由批处理方式发展为实时处理方式。
３.管理信息系统阶段
随着计算机广泛应用于管理，以及信息论、控制论、系统工程等优化理论在软件程序中的应用，使计算机具有存储数据的功能，即数据库的出现和各种通讯网的建立，促使小区管理信息系统由管理某个子系统而发展为全面管理系统，由简单的运算，发展到控制制订计划、编制报表、提供高层决策等的管理信息系统阶段。
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