我国的房地产业起步较晚，但进入20世纪90年代以来，房地产业得以迅速发展，其原因与我国三项重大制度和体制改革密切相关：一是住房制度改革——福利性住房制度改为商品化住房制度；二是土地使用制度改革——土地无偿、无期限行政划拔制度改为通过协议、招标、拍卖方式，有偿取得土地有限期使用权制度；三是开发方式改革——房地产开发方式从千家投资、分散建设改为综合建设、配套开发。2001年6月和2007年8月，全国人大修订了《城市房屋拆迁管理条例》和《中华人民共和国城市房地产管理法》，标志着我国房地产法制体系的进一步完善；2004年8月，全国人大第二次修订了《中华人民共和国土地管理法》，从土地利用、用地审批等方面进一步规范了我国的房地产业。
（二）房地产企业税收概况
房地产企业从投资到项目建设完毕，出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。一般而言，可以将这个程序划分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和销售阶段。各个阶段涉及的税种主要有城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房地产税、城市房地产税、契税、营业税、企业所得税、城市文护建设税、印花税等。现分阶段将涉及的主要税种分别作介绍。本文来自优.文~论^文·网原文请找腾讯3249.114
1.房地产开发建设阶段涉及的税种
（1）耕地占用税
耕地占用税是为了合理利用土地资源，加强土地管理，保护农用耕地，对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，按其占用耕地面积，一次性定额征收的一种税。实行差别定额税率，每平方米税额从1元到15元不等。
在房地产开发中如果占用了耕地，就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内缴纳耕地占用税。
（2）契税
契税是对在我国境内转移土地使用权和房屋所有权时，依据当事人双方订立的契约，以所有权发生转移的不动产作为征税对象，由产权承受人缴纳的一种税。主要包括国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖、房屋赠与、房屋交换五项内容。考虑到我国经济发展的不平衡，各地经济差别较大的实际情况，契税实行3%-5%的幅度税率。各省、自治区、直辖市人民政府可以在3%-5%的幅度税率规定范围内，按照本地区的实际情况决定具体适用税率。
房地产企业在取得土地使用权或转让土地使用权时会涉及到契税的缴纳。
（3）印花税
印花税是对经济活动、经济交往中书立、领受的应税经济凭证所征收的一种税。主要通过纳税人在应税凭证上粘贴印花税票来完成纳税义务。房地产开发阶段的印花税，是在开发材料的购销中，针对购销金额，适用“购销合同”税目，按照0.03%税率征收；房地产企业委托有资质的施工单位进行建设，针对合同金额，适用“建筑安装工程承包合同”税目，按照0.03%税率征收。
2.房地产销售阶段涉及的税种
（1）营业税
营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的行为为课税对象所征收的一种税。营业税是房地产开发企业主要税负之一，房地产销售阶段的营业税，主要是指针对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定，以房屋售价的5%税率缴纳的营业税。
（2）城市文护建设税
城市文护建设税是国家对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人就其实际缴纳的“三税”税额为计税依据征收的一种税。房地产开发企业的城市文护建设税是作为营业税的附加税同时产生的。按照纳税人所在地的不同，城市文护建设税实行地区差别比例税率，税率分别为7%，5%，1%三个档次。
（3）教育费附加本文来自优.文~论^文·网原文请找腾讯3249,114
教育费附加是对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人就其实际缴纳的“三税”税额为计算依据征收的一种附加费。房地产开发企业的教育费附加是作为营业税的附加费同时产生的，现行教育费附加征收比率为3%。
（4）土地增值税
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。房地产开发企业以开发、建设、销售房地产为主营业务，土地增值税也是其主要税负之一。
土地增值税实行超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。
（5）印花税
房地产销售阶段的印花税，是在房地产交易中，针对房地产交易金额，适用“产权转移书据”税目，按照0.05%税率征收。
VC++视频会议管理系统论文+源码+需求分析+使用说明书（6）企业所得税
企业所得税是以企业取得的生产经营所得和其它所得为征税对象所征收的一种税。对房地产企业而言，如果其转让或出租房地产产生了净收益，就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税基本税率为25%，低税率为20%。
3.房地产使用阶段涉及的税种
（1）营业税
房地产使用阶段的营业税，主要是针对房产租赁而言的，房产租赁业适用营业税中“服务业”税目，统一执行5%的比例税率。
（2）城镇土地使用税
城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区划分，每平方米税额为0.6—30元不等。
（3）房产税
房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率，依据房产计税余值计征的，税率为1.2%；依据房产租金收入计征的，税率为12%。
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