购物中心指标体系的建立指标体系框架
购物中心的选址复杂而重要，必须严格遵守选址的原则：投资预期目标原则、容易接近原则、目标
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市场原则、具有可见度原则 。国内对的选址的研 人口结构 C11
究主要以定性为主，很少进行量化，对于指标也 收入水平 C12
缺乏规范。从理论上分析，一个指标体系应能准 社会及政策因素B1 消费水平及习惯C13
政策法规 C14
确地反映评价对象的特点与实际水平，评价内容
市政规划 C15
应包括能够影响评价的一切因素，但事实上影响
供货来源 C21
评价对象的因素很多，要把所有这些因素都包括
竞争情况 C22
进来很难操作，主要是很难把每一个因素都量化
招租情况及租金C23
成具体指标，所以在指标体系的设置中，对各种
指标体系A 经济 ( 商业 ) 因素B2 综合土地成本 C24
影响因素还必须作必要的取舍。从国内外成功选
商业聚集度 C25
址的案例出发，结合我国的实践情况，遵循购物
临街状况 C26
中心选址原则，本文构建了 3 个一级指标，15 个
生日祝福http://www.251com.cn 交通状况 C27
二级指标的指标体系，见图 1。 自然特征 C31 指标体系的内容 环境因素B3 基础配套设施 C32
环境状况
（1）社会及政策因素 B1。人口结构 C11：主 C33
要指消费者群体的数目、年龄、性别、教育程度、 图 购物中心选址指标体系
职业分布、家庭户数构成等；注意要用动态预测的手段分析，人口变化将很大程度影响购物中心的经营
形式及规格。收入水平 C12：在一定程度上代表了这个地区的消费能力及品味。消费水平及习惯 C13：消
费水平是零售业最直接的指标，对确定商圈，抓住购物者的偏好有非常好的作用。政策法规 C14：主要包
括土地税收、物业税、执照、营业限制等。市政规划 C15：与政府规划一致，能保证购物中心长久的生命
力和良好的前景，利于战略投资。
（2）经济（商业）因素 B2。供货来源 C21：主要指运输与供货时间、运输成本、制造商和批发商数
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目、可获得性与可靠性等 。竞争情况 C22：通过周边商家数目，经营业态，经营状况等来确定直接竞争
程度和非直接竞争的程度以及优势与弱点分析。招租情况及租金 C23：选取该地段后未来可能的招租情况
和租金，影响着以后的经营情况。综合土地成本 C24：主要指地价、拆迁费等成本指标；城市的不同区域、
不同街道、不同地段的成本相差很大。商业聚集度 C25：商圈中商家的聚集情况，适当的聚集能产生互补，
业态齐全，将有利于吸引消费者，扩大消费群体，带来正面效应。临街状况 C26：选取地点是否临街，是
否可见性良好。交通状况 C27：周边的交通情况（道路发达程度、公交车数目等）如何，是否有利于易达
性原则。
（3）环境因素 B3。自然特征 C31：主要指地形地貌、水文地质、日照情况等。基础配套设施 C32：
道路、给排水、通讯、电力等的设施情况，停车场的其他配套设施也对消费者提供方便，是较大的优势
之一。环境状况 C33：污染情况、忌讳场所是否接近市中心、周边地块的状况和用途等。 基于的购物中心选址层次分析法
层次分析法的步骤和方法如下：
（1）建立层次分析结构模型。通常划分为三大层：从上到下依次是目标层、准则层和方案层。
（2）构造判断矩阵。通过对因素的两两比较，按描述重要性的标度，构造判断
生日祝福http://www.251com.cn 矩阵。判断矩阵反应
了本层次有关因素对上一层次某一相关因素的相对重要性。本文采取 0 ~ 9 之间的整数来标度。
（3）确定层次的排序。根式法确定权重向量的计算过程如下：一是计算判断矩阵每行所有元素之积
n
n
b a （i = 1，2，… n）；二是求 bi 的 n 次方根 p b （i = 1，2，… n）；三是归一化向量
i ij i i
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