广州商品房价格持续上升而居民购房需求未降原因探析
2004年全国房价突然飞涨，广州商品房价格更是异军突起，仅用短短5年的时间，商品房均价已经由2003年的4039元/平方米涨至2010年2月的14378元／平方米，涨幅高达355.98%。目前，广州商品房价格仍然保持着持续上涨的态势，即便国家的楼控政策已在不断并坚决的出台，但广州的居民购房需求并没有因此而减少，那么除了民众对改善住房条件的愿望依旧强烈以外，一定还要更深层次的原因。
一、广州的经济集聚效应
广州因其得天独厚的地理位置、当地人民的精明能干和国家经济扶持政策，在新中国成立后以出口为导向促进着全国的经济增长，其在经济规模、专业分工、信息专递和生产效率等方面的优势是有目共睹的，因此广州作为我国一线城市吸引着无数的人蜂拥而至并不奇怪。而广州商品房价格的上涨正是人员增多而导致住房需求增加的一种经济表现。所以，与其说广州商品房价格持续上涨而其居民购房需求并未下降让人深思，不如说人员大量涌入广州导致居民购房需求上升推升商品房价格使人咂舌。
二、商品房价格的收入效应
当民众收入水平提高了，自然就希望能生活的更好，对房屋的需求也就增长起来了。近几年来，全国的人均收入在增长，广州更是如此，而中国人向来重储蓄轻消费，即便在通货膨胀的今天，老百姓手中财富还是迅速的积累起来，而驻扎在广州的人员更是挠钱的耙子，存钱的篓子。也是因为通货膨胀，使国人不再一味的将金钱存入银行，而是转向投资，而国内的投资平台极为有限，不是炒股就是炒楼，炒股的甜头毕业论文http://www.youerw.com 并不是人人都能尝到的，但炒楼的甜头足够让涉足的人笑到抽筋，看到的人眼红到冒火，所以买楼不再仅仅是自住与出租，还可以保值与增值。可以这样说，价格的收入效应、略微的通货膨胀和投资平台的有限，致使居民购房的投资需求大大增加。而广州的经济聚集效应如同一个放大镜，商品房价格大涨了，居民购房需求也大涨了。
三、商品房价格的替代效应
广州与香港、澳门和深圳为邻，而香港、澳门和深圳的经济集聚效应更甚于广州，那么致使广州商品房价格虽然持续上涨，却是“风水宝地”中的一块价格洼地，加上交通和政策的便利，使日作于港澳深，夜宿于广州家成为可能，并被越来越多日作于港澳深的人们所认可，于是购房大军的队伍在不断壮大中。
虽然广州的二手房市场不同于其他二、三线城市的二手房市场，它更加日益成熟，这却使得广州二手房的价格并不便宜（每次交易产生的税费、中介费、按揭费等都使得房价进一步上涨，而广州二手房交易的高频率是显而易见的），也是因为交易的增多与频繁，买房纠纷也是屡见不鲜，更不用说老楼设施老旧，设计不入时，即便房屋全新，也因不甘被炒楼者扒皮而心结疙瘩。这是很多人宁可多花钱买一手商品房也不愿买二手楼的原因。房屋不同于一般的商品，价格替代效应在一手房和二手房的价格较量中并没有发挥其应有的作用，金钱有限的人们也许暂时屈就了二手房，但一旦积累了一定的财富，在加上房产变卖后的盈利势必使他们成为商品房购买的主力军，所以二手房市场并没有与一手商品房市场平分秋色，而是充当了推动房价上涨并不断增强居民购房需求的动力源。
四、家庭规模的变化
广州的岭南文化有一大特色，就是对人丁旺的痴迷。看看50后、60后这一代人，甚至更早的一代人，他们的子女有三两个是少的，有四五个是正常的，有优七个是有福的，有十几个值得炫耀的。而这些子女迟早是要出来成家立业的，许多大家庭分解为若干小家庭，几乎每个家庭都需要有自己独立的住处。那么房价上涨而居民购房需求不降可以理解为是家庭小型化趋势的一种表现。
五、消费新观念和购房融资方式的出现
中国老太和美国老太的消费经历已是家喻户晓的寓言，而它给中国人带来的影响是深远的，中国人不再一味先储蓄再消费，而是接受了提前消费的观念。在此基础上，按揭贷款购房方式更是使无力买房的人有了买房的梦想，也有了实现梦想的阶梯。可以说，这也是房价上涨而居民购房需求不降的一个原因。
综上所述，广州居民购房需求并不因广州商品房价格持续上涨而下降是因其刚性的住房需求和投机性的投资需求所导致的，而这两种需求的产生又有非常深厚的历史原因、经济原因和政策原因的，在此我就不进行过多的阐述。我国房地产市场问题是个关乎民生，关乎国家发展的头等大事，希望我的寥寥数言可以为我的学生解决一些困惑，当然我所用的理论是非常常用的，我的观点也是非常粗浅的，欢迎大家批评指正。