2.3.2新加坡房地产政策
1. 政府主导组屋的开发与建设
新加坡是市场经济国家，但住房的建设与分配并不完全通过市场来实现，而是由政府主导公共住宅的开发与建设。在住房保障方面，新加坡政府一直都是其国人出色的管家和掌舵人，政府干预和计入具有本国特色。新加坡政府十分明确本身在解决住房问题上的责任，制定了符合其国情特点的住房政策和分阶段建房计划（每五年制定一个计划），采取了一系列行政、法律、金融、财政的手段，大规模兴建公共住房。
新加坡建屋发展局直属国家发展部，是一个独立的非营利机构，其财政预算纳入国家计划。“安得广厦千万间，大庇天下寒土俱欢颜，风雨不动安如山？”该局将杜甫的诗句作为局训，其目标一开始就非常明确，就是为低收入人群提供廉价房屋。在发展公共住宅方面，建屋发展局是起主导作用的组织者。新加坡政府赋予其广泛的合法权力，它既代表政府行使权力，负责制定组屋发展规划及房屋管理，实现“居者有其屋”的目标；同时又作为最大的房地产经营管理者，负责组屋施工建设工程、房屋出售和出租、因此肩负着多重职能。多年来，建屋发展局一直都是新加坡唯一获授权的公共住屋机构，直到最近才有为数不多的私人发展商被允许参与公共房屋开发。
2. 政府严格控制土地资源
土地是国家财富之源，也是组屋建设的基础和命脉所在。新加坡土地分国家所有和个人所有两种，其中，国有土地占土地总数的80%左右。新加坡政府将土地资源牢牢的掌握在手里，确保土地供应。1966年，政府颁布了《土地征用法令》，规定政府有权征用私人土地用于国家建设，可在任何地方征用土地建造公共组屋，政府有权调整被征用土地的价格，价格规定后，任何人不得随意抬价，也不受市场影响。根据该项法令，新加坡政府协助建屋发展局以远低于市场价格的价格获得开发土地，保证了大规模建设公共住屋所需的土地。此外，为保证“居者有其屋”计划的真正落实，新加坡政府还以提供低息贷款的形式给予建屋发展局资金支持，支付大笔财政预算以文持组屋顺畅运作。政府每年都为建屋发展局提供建屋发展贷款，此贷款时挂账形式，政府不追索还债，而且其利率明显低于市场利率。此外，政府对组屋的出售实行优惠，而且其利率明显低于市场利率。此外，政府对组屋的出售实行优惠，补贴亏损。为了使普通老百姓能够买得起房屋，组屋售价是由政府根据中低收入阶层的承受能力而不是靠成本来定价，远远低于市场价格，由此造成建屋发展局的收支亏损。这部分损失，政府核准后每年都从财政预算中给予补贴。据统计，政府用于公共住房建设方面的年度投资总额从1987年的14亿美元增加到1990年的77亿美元，相当于1978年、1990年当年全部资本总额的21%和28%，GDP的7%和9%。而从政府开始拨款计算，至今累积的政府补助金总额已达159亿新元。政府财政支撑是新加坡组屋政策得以顺利实施的重要保障。本文来自优*文#论~文%网，
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3. 实行良性循环的公积金制度和住房公积金保障制度
1955年，新加坡建立了中央公积金制度。这是一项全面的强制储蓄制度，规定雇主（不论是私人机构还是国家机关）和雇员都必须以雇员的薪金为基数，按照法定的公积金缴纳率将个人月薪的一部分存入中央公积金局的个人账户，用于退休、住房、医疗、教育、投资增值等诸多方面。在新加坡，中央公积金制度与公共住房建设有着十分密切的关系，为保证“居者有其屋”计划的实现发挥了重大作用，在兴建政府组屋、解决住房问题方面成绩最为显著。
中央公积金制度在“组屋”建设中发挥着双重作用。首先，完备的公积金制度成功的运用了人们的储蓄积累，为国家提供了取之不尽的住宅建设资金。雇主和雇员按照一定缴纳比率将公积金储蓄存放在中央公积金局，中央公积金局把公积金归集起来后，除留足会员提款外，其余全部用于购买政府债券；公积金会员动用公积金储蓄购买建屋发展局的政府组屋，以现金支付或抵押支付房款，这又促使更多的款项转入国家手中，为政府建立了强大的资金储备。政府利用部分公积金储备，以贷款和补贴的形式注入建屋发展局的组屋建设，从而使建屋发展局有能力大规模的进行公共住房建设。这样，中央公积金局实际上就为公共住宅建设提供了源源不断的大量资金来源，由此形成了老百姓、政府和建屋发展局三者之间的良性循环。
不仅如此，住房公积金保障制度还有效地解决了老百姓无力购房的难题，进一步加速了公共住宅的建设与发展。为鼓励低收入阶层购买住房，1968年9月，中央公积金局推出了“公共住屋计划”，规定公积金会员可动用公积金存款购买新的或是转售的建屋发展局组屋。会员购买新组屋，能动用公积金普通户头的存款支付20%的按柜金以及其余的购屋价。至于购买转售组屋，会员则可在建屋发展局委任的估价师决定的情况下，利用公积金存款来支付组屋购价或是市场价，视何者为低。在这一计划下，低收入会员可以动用其公积金普通账户的存款作为首期付款之用，不足之数由每月交纳的公积金分期付款。如果普通账户的存款不足支付，可向建屋发展局贷款，用将来的公积金来偿还。这项规定使低收入者既能购房又不影响生活，极大的促进了低收入者购房的积极性。该项规定最初只针对最低收入家庭，1975年后政府对中等收入家庭放开了限制。1975年，在中等入息公寓计划下，允许中等收入会员申请购买政府组屋。1981年6月，中央公积金局又实施了“私人住宅产业计划”，允许会员使用公积金存款在新加坡购买私人住宅，“会员普通户头现有的存款和未来每月存入这一户口的公积金，都可用以购买住宅产业，或是摊还产业贷款”。
总之，中央公积金制度在新加坡组屋建设中扮演了重要角色，使“国家建得起房，老百姓买得起房”，加速了“居者有其屋”计划的实现。
4. 实行公有住宅的合理配售政策
自1968年新加坡大力推行公共住宅出售政策以来，购房者日益增多，如何搞好公房合理配售，保障低收入家庭的合法权益，实现公平、有序的市场分配原则，成为建屋发展局的重要课题。为此，新加坡政府制定了缜密而严格的法律法规，对购买人条件、购买程序、住宅补贴等均作出严格规定，按照公平原则进行合理分配。
政府制定了不同收入水平居民的购屋准入政策，并随着生活水平的提高调整收入顶限。在20世纪70年代，规定只有月收入在1500新元（1新元约合5元人民币）以下者才可申请购买组屋，80年代提高到2500新元，随后又放宽到3500新元，目前，组屋政策已逐渐发开至8000新元。这样基本保证了80%以上的中等收入家庭能够购买到廉价的组屋。而对高收入水平的家庭（家庭月总收入超过8000新元），建屋发展局不负责提供组屋，而是通过住房商品化方式解决，从房地产市场直接购买私宅。
在购买程序方面，一般来说，符合政府配方条件的住户，一律排队等候政府分配住房。依购房者的经济收入水平区分层次，低收投入者可以廉价租房，中等收入者可以廉价购房，其首付款和还款额以及还款方式都有所不同，能够适应不同收入水平居民的需要，确保他们买得起房。
此外，政府还以各种形式向国民提供大量的住房补贴，从而使租屋价格保持在普通居民能够承受的范围内。政府严格按照家庭收入情况来确定享受住房保障补贴的级别。在住房运作过程中，设计出高收入者的住房福利少、低收入者的住房福利多的分配方案，体现出国家富裕了，老百姓也能分享利益的理念。1994年，新加坡政府推出住房特别援助计划。在该计划实施的三年内，约有1.6万个家庭受益。此外，为进一步援助低收入家庭，1994年，政府拿出3万新元补助金，资助家庭月收入低于1500新元的家庭购买三房式组屋。
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