1.3.2研究思路
本文首先对研究对象进行概念解释，引出新政，提出房价调控的三种方式：金融政策、财政政策和土地政策。归纳总结2011年后房地产政策，分析房产新政预计达到的效果。其次分析国外对于房价过高采取的政策，得出利弊及值得借鉴之处。然后进行问卷调查。通过统计房产新政对于居民对上海房价的预期情况、他们的购房意愿受房产新政的影响如何变化等问题。把投资者、投机者和对住房有刚性需求的群体分开讨论，对政府的新政预期效果和上海居民的实际购房意愿之间的差距进行比较，总结政策效果并分析原因。最后结合国外案例提出对现有政策的建议和对策。
图1.2 研究思路
2.房地产政策
本章解释了房地产政策的三种类型：金融政策、财政政策和土地政策。三大政策各有优点，又具有互补性。然后归纳总结了2011年以来的房地产政策，有“国八条”、人民币存贷款基准利率的上调、存款准备金的上调以及上海保障性住房政策，并且分析总结每条房地产预计达到的效果。最后引入韩国、新加坡、德国等国家面对高涨房价的应对案例。
2.1房地产政策分类
2.1.1金融政策
政府干预市场的基础原因在于市场失灵，目的是为了解决资源配置、收入分配和经济稳定等问题。基于房地产业在国民经济中的支柱地位以及住房市场出现的失灵几引发的社会问题，政府有必要通过经济、行政和法律等宏观手段对住房市场加以规范，是住房市场呈现健康、有序的发展态势，保障国民经济的发展和人民生活水平的提高。主要运用的金融手段有利率政策和信贷政策。
1. 利率政策
央行根据宏观调控的需要，运用利率杠杆来调节流入房地产业的货币投放量，从而影响房地产的供给与需求。现在央行的利率工具主要有：
（1）法定存款准备金率。中央银行通过提高或降低存款准备金数量，影响商业银行的贷款能力，从而控制商业银行信贷总量，进而是房地产总供给和总需求得以有效控制。
（2）再贷款利率。贷款是商业银行向企事业单位或个人的，再贷款就是央行向商业银行的贷款，若商业银行向央行贷款算是再贷款，再贷款率也就不言而喻，即商业银行向央行贷款的利率。再贷款利率的高低直接影响商业银行信贷规模，从而也调节器对房地产开发投资和消费的贷款总量。
（3）再贴现率。再贴现率是商业银行将其贴现的未到期票据向中央银行申请再贴现时的预扣利率。再贴现意味着商业银行向中央银行贷款，从而增加了货币投放，直接增加货币供应量。再贴现率的高低不仅直接决定再贴现额的高低，而且会间接影响商业银行的再贴现需求，从而整体影响再贴现规模本文来自优*文#论~文%网，
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（4）超额存款准备金率。是指商业银行超过法定存款准备金而保留的准备金占全部活期存款的比率。从形态上看，超额准备金可以是现金，也可以是具有高流动性的金融资产，如在中央银行账户上的准备存款等。商业银行在经营活动中保留的现金，就成为存款准备金。有库存现金和在中央银行的存款两部分构成。各国一般都以法律形式规定商业银行必须保留最低数额的准备金，存放于中央银行，为法定准备金，它是法定准备金率与活期存款之乘积。准备金超过法定准备金部分，便是超额准备金。超额准备金可以是库存现金，也可以是在央行中的存款。
（5）调整金融机构法定存贷款利率。
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