3.2.3 亚洲地区----以日本为例
日本由于经济发达，并且建立了良好的社会保障体系，因此，日本老年人的生活质量也优越于其他亚洲国家。由于日本人多地少，人工成本较高，而科技发达，自动化程度高，因此，在老年住宅的设计和使用上都体现出电气化程度高的特点。比如，提供高自动化程度高的无障碍老龄人住宅产品，包括在窗帘、房门等使用上，以及在家用电气、水控装置的使用上实现遥控、智能等便捷式的操作方式。设计房屋时，就充分考虑了老年人的生活特点，电气化的设施为老年人的独立和自理提供了保证。在社区内形成满足各类型老龄人基本生活需求的老龄人生活社区，提供完善的配套设施，用于满足老年人在健康和精神方面的需求。
日本老年人住宅设计的基本理念包括：一是住宅首先要求安全，在地面、照明、器具等设计上确保安全性，对有危险性质的燃气、电等有必要的防护措施，在发生突发事件时能够及时呼救等；二是功能齐全。设计上要了解老年人的日常生活、生活习惯，充分考虑老年人的生活习惯和特点，例如，对于住宅的走廊、电梯均较为宽松，保证轮椅的通行宽度和转向方便；充分的采光、通风、换气；在地板设计时，减少台阶和地板高低差异。三是保留一定的私密性。在于子女同住的情况下，既要不产生孤独感，同时保护好私密性。日本的老年地产设计也同时考虑了东方人对于居住方位、风俗等方面的要求。
3.3 养老地产市场需求分析本文来自优~文)论'文`网，
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3.3.1 养老地产的市场需求
中国是十几亿人口第一大国，更是老龄人口第一大国。全国老龄工作委员会发布《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》指出，中国已经于1999年进入老龄社会，2004年底，中国60岁及以上的老年人口已达到1.43亿，占全球人口总量的五分之一，是世界上老年人口最多的国家。报告说，21世纪的中国将是一个不可逆转的老龄社会，头20年将成为快速老龄化阶段，随后的30年为加速老龄化阶段，其后的50年则达到未定的重度老龄化阶段。至2051年，中国的老年人口规模将达4．37亿，即每10个人就有3个是60岁以上的老人。造成人口老龄化趋势上升的主要原因是人口寿命的增加。随着居民生活质量以及医疗水平的提高，居民健康状况不断改善。另外，我国实行计划生育政策也是引起人口老龄化的重要原因之一。上述两个导致人口老龄化的原因，在今后相当长的时期都不可能发生改变。4.37亿人，等于2个美国，等于几个欧洲。这是一个多么庞大的市场，这是一个
多么庞大的群体。与之相关的产业和市场前景将会多么广阔。迄今为止，我国在亲老社区的开发上，仍远远滞后于发达国家。遍观全国，有代表性的亲老社区寥寥可数。我国人口超过美国4倍，亲老社区的数量却不及美国的十分之一。在第二章里提到过我国的计划生育政策对家庭结构的影响。这个政策使至少5代人需要借助老年住宅的形式协助年迈的父母，来为这些老人提供一个完善的安度晚年的生活环境。而现有的老年社区却连市场需求的lO％都不能满足。
十优大报告强调：“发展经济的根本目的是提高全国人民的生活水平和质量”。对于老年人来说，提高生活质量的实质是满足他们的基本需要。马克思和恩格斯从经济学的角度认为人有三中基本需要，即生存需要、社会需要和发展需要。发展养老服务产业，满足老年人的生存需要，提高老年人生活质量是我们应对老龄化挑战的一项积极的战略措施。
关欣与罗福周在《关于住宅房产市场分析的问题解析及对策》一文中认为，随着我国房地产紧急增长方式开始从粗放型向集约型转化，面对住宅市场有效供给不足的问题，在投资决策时要加强对住宅房地产市场分析的有效性。现阶段住宅房地产开发中市场分析凸现的问题有缺乏系统全面的供需分析，忽视针对消费者需求分析，定性分析不足等。要面对老龄人口的增长趋势，改善老年住宅在房地产产业中的有效供给不足问题。在投资决策时加强对老年住宅市场需求的关注，并对老年住宅市场进行全面有效和细化分析，从而达到正确引导消费者的目的。
3.3.2 养老地产的发展趋势
老年住宅的消费发展趋势预测可以从消费力和消费观念两个层面上展开。
在消费力上，由于未来老年住宅的规模化和郊区化发展，降低了购置成本，实际上相当于提高人们对老年住宅的消费能力。随着经济的发展，福利制度的完善与福利水平的提高，老年人晚年生活得到了保障，手上的可支配资金增加，使老年人自购房安度晚年成为了可能；另一方面，高收入人群的低龄化，年轻一辈收入的增加，为给长辈购房提供了物质基础。
在消费观念上，传统观念的影响将随着时代的发展而弱化，老年人对子女的依赖性减弱、独立性增强，对老年住宅的认同会增加，不会再盲目地和子女挤在一起，而去寻找适合自己居住的空间，这种观念上的改变就为老年住宅市场的发展扫除了障碍。
随着老年住宅市场的日益成熟完善，老年住宅产品将会呈现如下发展趋势：
（1） 规模化
随着我国社会老年化程度的加深，人们将对老年住宅产品有重新的认识，老年住宅的市场需求也将日益增大，未来的住宅市场将会把老年人的因素考虑进去，甚至会成为未来楼市竞争的热点。市场的发展一般会遵循这样一条发展轨迹：大量“老人公寓”、“老少居”等住宅的出现，将使老年住宅产品走向数量化；而
后，随着市场的进一步发展，需求的进一步加大，专业化程度更高、居住质量更好、价格更适宜的大型老年社区应运而生，老年住宅产品呈现规模化。
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