营改增“扩围改革对房地产企业的税负影响

营改增“是一次重大的税制改革,其主要目的是逐步将增值税征税范围扩大至全部的第二和第三产业,以增值税取代营业税,最终达到避免重复征税,减轻各行业税负的目的。经历2012年到2014年三次营改增“税制改革,先后将交通运输业,7个现代服务业。邮政业论文网。电信业纳入改革范围。2016年3月,国务院常务会议审议通过了全面推开营改增“试点方案,明确自2016年5月1日起,将建筑业。房地产业。金融业。生活服务业纳入试点范围。

一。文献回顾

彭晓洁。王安华。肖强(2015)通过假设营改增“之后房地产企业和建筑企业均适用11百分号增值税率,将房地产企业实际发生的营业税和预测产生的增值税相比较,得出当营业成本与营业收入之比大于44。64百分号时,营改增“后房地产行业的税负降低。

孙作林(2015)通过公式推算发现,如果房地产企业营改增“之后,征收率和其他行业相同也定为3百分号,这样会降低房地产企业流转税税负和总税负,会提高房地产企业净利润。如果税率定为17百分号,当房地产企业毛利率超过31。5百分号时,会提高房地产企业总税负,会降低房地产企业净利润;当毛利率超过36。8百分号时,也会提高流转税税负。

二。营改增“对房地产企业税负的影响预测

本文通过构建模型对房地产行业税负的变化作出预测。为简化测算,仅将营改增“之前实际发生的营业税和营改增“后预估的增值税进行比较,不考虑其他税费带来的影响。

(一)样本的选取

本文以沪深两市公开上市的房地产企业为研究对象,样本选取至本文撰写日止已公开披露2015年年报的上市公司,共得53个样本。样本数据来源于公开披露2015年年报,为保证测算出来的增值税数额准确度更高,本文在将53个样本按营业收入金额排名的前提下,进一步按房地产收入占营业收入比率大于90百分号以上的标准筛选样本,最后选取了20家上市公司,分别是万科A(00002)。阳光城(000671)。金科股份(000656)。中天城投(000540)。世茂股份(600823)。泰禾集团(000732)。中粮地产(000031)。北京城建(600266)。银亿股份(000981)。信达地产(600657)。苏宁环球(000718)。上实发展(600748)。鲁商置业(600223)。栖霞建设(600533)。中洲控股(000042)。美好集团(000667)。深振业A(000006)。宋都股份(600077)。珠江实业(600684)。天地源(600665)。本文所使用数据均来源于巨潮资讯网。

(二)模型构建

假设房地产企业的营业收入为S,营业成本为C,则营转增“之前应交营业税为5百分号S(为简化测算,暂不考虑其他税费)。根据营转增“后建筑业和房地产业均适用增值税率11百分号,则增值税销项税额=[S/(1+11百分号)]×11百分号,进项税额=[C/(1+11百分号)]×11百分号,假设房地产企业预计能够抵扣的进项税额比为N。可得,营改增“之后房地产企业应交增值税=[S/(1+11百分号)]×11百分号-[C/(1+11百分号)]×11百分号×N。

(三)研究假设

房地产企业在营转增“之前属于营业税征税范围销售不动产项目,征税比例为5百分号,营改增“改革方案实施后,适用的增值税税率为11百分号。房地产企业的成本构成项目主要包括:土地成本。建安成本。财务成本。其中,建安成本占可抵扣进项税额的绝大部分,同时,随着上游企业建筑业营改增“的推行,房地产企业能够取得抵扣的进项税额较多,为简化测算,本文采用建筑业营改增“后适用的增值税率11百分号作为房地产企业进项税率。

1。假设样本企业在营改增“后均为一般纳税人,在理想状态下可抵扣进项税额比例为100百分号。鉴于此,本文提出假设1:房地产企业适用进项税率11百分号,设[S/(1+11百分号)]×11百分号-[C/(1+11百分号)]×11百分号×100百分号<5百分号S,可得当C/S>49。55百分号时,营改增“后房地产企业的税负将下降。

2。在现实情况下,全额抵扣按营业成本计算的进项税额存在着诸多困难,如土地成本,由于地方政府不能开具增值税专用发票等因素,导致土地成本很难取得具有法律依据的进项税额发票。据了解,开发商的平均土地成本约占总成本的30百分号左右,但该成本也因地域差异有很大不同。因此,本文提出假设2:房地产企业适用进项税率11百分号,可抵扣进项税额为成本的70百分号。设[S/(1+11百分号)]×11百分号-[C/(1+11百分号)]×11百分号×70百分号<5百分号S,可得当C/S>70。78百分号时,营改增“后房地产企业的税负将下降。

(四)增值税及税负预算

本文将20家样本公司,按照公式[S/(1+11百分号)]×11百分号-[C/(1+11百分号)]×11百分号×N“测算出营改增“后的增值税额,并将预算的增值税与营改增“之前实际产生的营业税相比较,测算出税负增长率。

1。根据假设1,当N=100百分号时,测算结果如表1所示。

以上测算结果表明,按照公式[S/(1+11百分号)]×11百分号-[C/(1+11百分号)]×11百分号×100百分号“,对本文选取的20家样本企业计算的预估增值税相比营业税均有所下降。验证了本文假设1,当营业成本/营业收入>49。55百分号时,实行营转增“后房地产企业的税负降低。2。根据假设2,当N=70百分号时,测算结果如表2所示。

以上测算结果表明,按照公式[S/(1+11百分号)]×11百分号-[C/(1+11百分号)]×11百分号×70百分号“,对本文选取的20家样本企业计算的预估增值税与营业税相比较,得出有10家样本公司的税负下降,10家样本公司的税负呈上升状态。验证了本文假设2,当营业成本/营业收入>70。78百分号时,实行营转增“后房地产企业的税负降低;反之,则税负上升。

三。结论与建议

(一)结论

本文选取至本文撰写之日为止已公开披露2015年年报且具代表性的房地产上市公司为样本,通过将营改增“之前实际发生的营业税与营转增“之后预估增值税进行比较,得出结论:①当可抵扣进项税额比率为100百分号,营业成本/营业收入之比>49。55百分号时,营改增“后房地产企业税负总体下降。②当可抵扣进项税额比率为70百分号,营业成本/营业收入之比>70。78百分号时,营改增“后房地产企业税负将下降,否则税负将上升。可见,实际可抵扣的进项税额是影响税负的根本原因。

(二)建议

1。完善增值税抵扣链条。随着房地产业营改增“的日趋渐进,为达到有效降低税负的目的,需从整个产业链完善增值税扣抵链条。在营改增“初期要想实现进项税额全额抵扣,达到全面降低税负的目的难度较大。房地产行业是一个具有高度综合性。关联性的行业,其产业链长。产业关联度高,营改增“后在发票管理。发票取得等方面都面临重大挑战。例如,房地产行业土地成本的进项税额抵扣问题,由于土地取得的来源各有不同,有些是通过向政府购买,有些是通过与村集体合作,这些都会导致无法取得进项税额发票,诸如此类问题都需要国家进一步推进改革措施。

2。对于税负增加的企业给予财政支持。营转增“初期为使改革的平稳过渡,针对税负增加的企业政府给予相应的财政补助,?取的措施还可以包括增值税即征即退。免征。零税率等税收优惠政策。

3。加强企业内部对营改增“的认识。在营改增“施行之前管理层要加强对自身的经营现状的审视,充分认识营改增“政策及其影响。加强财务人员税务筹划能力。会计核算能力。财务管理能力,建立一般纳税人观点,使财务人员认识到进项税额抵扣的重要性。

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