白话房地产企业财务管理

[Abstract]Thispaperdiscussesindetailhowdotherealestatecompanyfinancialstaffinterprettheformofthedevelopmentoftheproject,understan论文网dthecoststructureofdevelopmentandthemethodofcostcalculation。Andanalyesthedevelopmentcosts,marketingcosts,andauditingthecontracttermsoftheeconomyfromthetaxpointofviewinordertoprovideareferenceforthepeer。

[Keywords]realestateenterprise;financialmanagement;developmentcosts

[中图分类号]F293。33[文献标志码]A[文章编号]1673-1069(2017)04-0023-02

1项目业态背后的故事

客户到房产公司售楼部看房,置业顾问介绍:项目包括住宅。公寓。写字间。商业。商业既有商业综合体,也有底商。小区有地下车库。地上车位可供业主停车。有知名物业服务公司做物业服务,业主可在会所组织娱乐活动,业主的孩子可在本小区上幼儿园。商业综合体统一经营,给业主定期分红。小区绿化面积35百分号以上,距离主城区5km,……

从置业顾问的介绍中,客户获知以下项目信息:

对于要解决孩子九年义务教育的客户,只能买住宅,因为能带户口;公寓可以居住,但可能没有天然气;写字间没有天然气,但可能集中供应冷气。热水等,缴纳较高的物业费;商业综合体是独立楼栋,底商在住宅。公寓。写字间的下面;统一经营的商业综合体,要先签买房合同,再签代租代管合同。分红可能是约定比例,也可能按实际收益扣除各项税费。管理费;底商上面的住宅会比较吵,若底商中有经营中餐的,可能会有蟑螂;地上车位占用业主公共区域,没有产权证,只能出租;地下车库大多有产权证,但也有没产权证的(如地下人防设施形成的车库);物业服务用房。会所是小区业主共有财产,成本共摊,没有产权证。房产公司已把这些配套设施成本加在业主购房价款中;幼儿园分有无产证两种情况。若有产证,业主不共摊成本,但幼儿园后期收费会加上房租或折旧。

从置业顾问介绍中,财务人员获知财务信息:

没有产证的房子,都不能出售,要把它们的建造成本,摊到带产权证房子上;底商要与上面的住宅。公寓。写字间分割整栋楼成本;商业综合体有售房。市场经营两项业务,要各做各的;对商业综合体的市场经营业务,需要专业团队管理;地下人防设施形成的车库,办了政府防空办的后续,可以对外出租;业主会组织成立业主委员会,代表所有业主统一行权,也可选择物业公司;物业服务用房。会所是小区公建配套设施,归全体业主所有;物业服务用房提供给物业公司使用;会所后期的各项运营成本,由物业公司与业主委员会协商处理;地上车位占用业主公共区域,业主委员会可与物业公司分享租金收益;无产证幼儿园的收费标准,需要与业委会协商,优先招收本小区业主子女。

2全成本构成与归类技巧

房产公司在开发项目中,会由造价部门。销售部。财务部联合做项目目标利润测算“。先做项目全成本测算“,收入总额减去项目全成本,就是项目目标利润。

在项目全成本测算“的横栏上,有三个组成部分:

①造价部门提供的开发成本。包括土地获得价款。开发前期准备费。主体建筑工程费。主体安装工程费。基础设施工程费。园林环境费。公建配套设施费。开发间接费等。

②销售部提供的销售费用。

③财务部提供的管理费用。财务费用。各项税金及附加。

在项目全成本测算“的纵栏上,反映的是项目各业态分摊的成本。在分摊成本的依据上,会有两个数据:建筑面积。可售面积,后者明显小于前者。

财务人员需要思考以下问题。

房?a公司要缴纳三项主税:增值税及附加。土地增值税。企业的所得税[1]。其中土地增值税实行超率累进税率,若不做适当筹划,会让企业承担高额税负。土地增值税在项目立项。各业态成本分摊上有专项规定,与造价部依据的建筑成本法有差异[2]。

具体来说,差异有以下几点:

①在项目立项上,税务对清算单元有要求。为有效利用造价部门做的开发成本,造价部门在划分项目边界时,予以通盘考虑。在归集和分配开发成本时,符合土地增值税清算的要求。

②建筑面积减可售面积的余额,就是前面说的没有产权证书的面积。如果财务不要求,造价部门会按各业态建筑面积分摊成本。而土地增值税清算要求按可售面积分摊成本。

③造价部门在核算主体建筑工程费。主体安装工程费时,能细算到每平方米的实际成本。但土地增值税清算为便于征收,做了简化,举例:对地下土方成本,造价部会全算成地下室成本,税务局认为地下室是整栋楼的基础,要按整栋楼面积分摊;对地下人防设施形成的车库,因不在可售面积内,税务局将其成本分摊给整栋楼;对底商高度高于上面房屋的,造价可据实算多耗用的建筑成本。税务局只在商业用房层高系数(商业用房单层层高/单层住宅层)高于1。5时,才可以按照层高系数调整。3营销推广费用花样多,分类规范财务管理的措施

打开销售部提供的销售费用明细表“。看到五花八门的项目。包括:售楼部装修(或建安)成本。样板房装修费用。营销推广费用(包括:广告推广费用。活动费用。制作费用。物料费用等)。推广渠道费用。销售渠道提成费用。销售人员工资及提成。

用财务语言分类描述一下:发生售楼部建安成本的,说明售楼部是临时建筑,将来要拆除,所以要把建筑成本。拆除成本算入销售费用。在拆除前,要请税务部门确认资产损失;发生售楼部装修成本的,说明建筑物先做售楼部,后面改其他用途,也可能会销售。因装饰装修不适用于后期用途,需要拆除;样板房用做向客户展示效果,将来会拆除装修或低价变卖装修;广告推广费用大多能收到广告费用发票;活动费用很杂,如在售楼部做的艺术表演。赠品。抽奖等活动的费用,财务要关注费用发票是否与业务实质一致,是否涉及代扣代缴个人所得税;制作费用。物料费用没有明确界线,主要是营销宣传过程中的各种宣传资料。物品等;推广渠道费用。销售渠道提成费用中的渠道“,指公司与其他营销推广单位。销售中介单位合作,所支付的费用。有些推广渠道只管挖掘意向客户,并不参与客户谈判工作。而销售渠道提成则是按客户成交金额计算的;销售人员工资及提成是指企业销售部门的工资。提成等。当然,有些企业为了保持管理的灵活性,可能让置业顾问跟劳务代理公司签合同,房产公司再与劳务代理公司签合同。

4合同审批。付款

房产公司完成招投标工作,会发起合同审批流程,财务经理审核合同时,主要关注经济条款。以工程施工合同为例,主要经济条款:

①合同的计价方式。常见的有固定总价合同。单价合同。暂估总价合同。暂估总价合同。单价合同后期均需双方造价人员结算,确定实际价格。

②付款进度。常见的有按预付款。进度款。质保金。在设计付款进度时,既要保障交付物符合要求的标准,又要节约融资成本,还要考虑公司资金头寸是否充裕。

③增值税发票类型。2016年5月1日前老项目,收普通发票。之后,收增值税专用发票。

④收款人信息。包括收款人名?Q。开户银行行账号。在合同中确认,避免出现法律风险。

财务经理在审批工程付款时,要参照合同。已支付金额记录,看付款节点是否达到。要求收款方提供合规发票,并将款项打入合同约定的收款人账户。

一个高素质的财务管理人员,要有财务管理经验,也要有行业管理经验,并不断学习补充保持与时俱进。

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