房地产企业资本结构与财务杠杆

房地产企业以土地和建筑物为经营对象,开发产品从规划设计开始,经过征地拆迁。安置补偿等环节,具有经营周期长,资金需求量大,经营风险高的特点。其涉及领域很广泛,具有较强的经济辐射性,行业的健康发展直接关系到整个国民经济的稳定发展,本文将以上市公司首开股份为论文网例,分析房地产企业经营中融资结构,及财务杠杆运用情况。

首开股份,全称北京首都开发股份有限公司,是北京最大的房地产公司。2001在1月,在上海证券交易所挂牌上市,公司注册资本149467。5万元。2008年6月,首开股份荣获2008沪深房地产上市公司综合实力TOP10“,入选沪深300指数样本股。沪深300成长指数样本股[1];2009年1月,调入上证180指数样本股[2];其综合实力在全国房地产行业名列前茅,在众多地产企业中具有代表性。

一。企业融资

(一)房地产业资金来源

房地产业是典型的人才密集型和资金密集型产业,在开发建设过程中资金的投入量很大。国家统计局在统计房地产企业开发资金来源时,分为四类:国内贷款。利用外资。自筹资金及其他资金,2005―2012年,资金来源变化趋势见图1。

可见,房地产企业开发资金来源中,主要依靠外援,自筹资金比例在8年中占比维持在31百分号―41百分号之间;变化幅度不大,而且表现出与房价增长一致的趋势。

(二)首开股份的主要融资活动

目前,房地产企业融资活动主要包括:银行贷款。海外房地产基金。房地产投资信托基金(REITS)。股权融资。债券融资。合作开发。金融租赁等。2003―2013年,首开股份主要融资活动如表1所示:

首开股份主要是外部融资,国内贷款为主要途径,2001―2013年间,贷款总额为77。3亿元,房地产投资信托基金贷款为33亿,债券融资50亿,累计长期债务融资总额达到160。3亿元。在2001―2007年间,国内银行贷款。信托贷款比例较高,为19。1亿,期间股权融资规模为4。16亿元,也就是说资金需求总量中的82。12百分号是通过贷款方式满足。2004―2007年间,房地产行业发展逐渐回暖,增长速度放大,受2008年美国次贷危机影响,房地产行业下行;2009年初,中国政府推行4万亿经济刺激计划,从当年下半年开始,房地产行业又逐渐恢复上行趋势,呈增量增长速度,2010―2013年间逐年推高,首开股份作为北京地区最大的房地产开发商,增长幅度更是显著,就营业收入相比2009年来说,2010年增长32。97百分号,2011年增长54。84百分号,2012年增长117。05百分号,2013年增长131。19百分号,翻番不止。伴随着高增长,2008―2013年首开股份发展资金需求旺盛,2008年。2009年两次增发,股权融资总额达到111。02亿元;举债规模6年间累计达到141。2亿,量是2001―2007年的7。39倍。

二。首开股份的资本结构

首开股份2001―2013年的主要融资活动中,国内贷款,即银行贷款,为房地产开发企业的持续发展提供了重要的金融支持,在房地产开发项目中的地位不容小视。在过往的融资活动中较多地依赖债务方式,所以2011年,首开股份的资本结构中,债务比例占到79。36百分号,后面的两年有增无减,如图2所示。

2011―2013年,首开股份资本结构变化,如图2所示,所有者权益资金占比三年中分别为20。64百分号。19。68百分号。16。79百分号。资产总额2012年增长14。68百分号,2013年增长29。99百分号,达到9,211,710万元,相比2011年,增长了49。08百分号,接近1。5倍,从图2的资本结构可以看出,企业负债占比逐年增加,2013―2012年增速加快。

三。财务杠杆

(一)资本收益

企业经营,为满足资金需求,或股东出资,或债务融资;首开股份,从其2011―2013年资本结构的变化来看,较多地使用了债务融资,使用财务杠杆获得利益。

资本收益=企业投资收益率×总资本-负债利息率×债务资本(1)

若把总资本分解为权益资本和债务资本,则

权益资本收益率=企业投资收益率+(企业投资收益率-负债利息率)×(债务资本/权益资本)(2)

此处的企业投资收益率就是企业息税前利润率,从式(2)可知,股东出资的权益资本收益率,当企业投资收益率大于债务利息率时,权益资本收益率大于企业投资收益率,而且是债务资本与权益资本的比值越大,权益资本收益率越高;此时,由债务资本在经营中取得的一部分利润转化给了权益资本,从而使得权益资本收益率上升;反之,企业投资收益刚好或不足以弥补债务利息,此时负债经营是不划算的。

(二)财务杠杆

企业债务融资所产生的财务杠杆效应,使用财务杠杆系数来衡量。财务杠杆系数(DFL)用相对变动率来表示,普通股每股收益率相对息税前利润率变动的变动。无论企业营业利润多少,债务利息和优先股的股利都是固定不变的,当息税前利润增加时,表明企业此时的投资收益较多地超过并覆盖债务利息,给普通股股东带来更多的盈余,股东权益收益上升,财务杠杆系数增加。

财务杠杆系数的计算公式为:DFL=(△EPS/EPS)/(△EBIT/EBIT)(3)式中:DFL为财务杠杆系数;△EPS为普通股每股利润变动额;EPS为变动前的普通股每股利润;△EBIT为息税前利润变动额;EBIT为变动前的息税前利润。为了便于计算,由EPS=(EBIT-I)(1-T)/N,△EPS=△EBIT(1-T)/N,式中:I为利息;T为所得税税率;N为流通在外普通股股数。将式(3)变换可得:

DFL=EBIT/(EBIT-I)(4)

由式(4)可见,财务杠杆系数取决于两个因素:EBIT(息税前利润)和I(债务利息)。债务利息增加,杠杆系数增大;息税前利润增加,杠杆系数增大;但也可能会出现息税前利润减少,债务利息增加的情况,这时杠杆系数减小。分三种情形,02时,被称为高风险经营区或高敏感经营区,企业财务风险较高,经营收益较差甚至出现亏损;1应用最好。首开股份在2008―2013年间DFL情况,见表2。

首开股份在2008―2011年间,企业适当举债经营,DFL间于1。5和2之间,权益资本收益率大于企业投资收益率,财务风险适中,财务杠杆运用效果好;2012和2013年,财务杠杆系数突破2,并且跃式上涨,由2。07升至2。66。由上文分析可知,当财务杠杆系数大于2时,企业处于高风险经营,息税前利润对于债务利息已经感受到了支付压力,若投资收益率无明显增加,债务利息上涨,息税前利润相对债务利息的容量进一步缩减,企业就不得不牺牲股东权益资本的收益来支付债务利息了,因此,首开股份从2012年开始,财务风险已逐渐积聚,为避免财务杠杆的负效应,应及时采取措施。

四。融资优化策略

(一)应进一步开放企业融资渠道,改善企业融资环境

从首开股份2001―2013的主要融资活动可以看出,银行贷款,为房地产开发企业的持续发展提供了重要的金融支持力量,但同时传来不好的声音,融资渠道较为单一,风险积聚。为避免及降低过度的依赖银行贷款给银行带来的金融风险,为抑制通货膨胀,央行2010―2011年间多次上调银行存款准备金率和利息率,持续收紧银根,增加了贷款融资难度和成本[3]。从图1来看出政策实施后,房地产开发企业主要资金来源中,国内贷款比重从2007年18。72百分号下降到2011年15。24百分号。对企业来说多元化融资策略,势在必行。因此,进一步建立健全信用评估体系,提高信用评估的可信性和有效性;完善证券市场,使股权融资和债券融资逐渐成为主要渠道,证券发行注册制,优先股新政等,是资本市场改革的新举措,目的就是为了降低企业股权融资的门槛,弥补企业资金不足,及保障股东权利,保持资本市场良性发展;发展房地产信托基金,发挥信托基金理财优势;多元化融资,不仅给企业提供了稳定的资金来源,还降低了融资成本。

(二)预测企业财务状况,动态调整资本结构,发挥财务杠杆正效应

企业经营以股东权益最大化为目标,经营模式。投资项目。融资活动的选择都应市场环境,企业营运风险,获利水平等因素,参考历年息税前利润趋势,合理保守预测未来利润水平,追踪。预测杠杆系数值,定义财务杠杆系数安全区间,建立系数安全预警,动态调整资本结构,对于维持股东权益正增长很有必要。创业容易,守业难,开展理性的融资活动,控制融资成本,优化融资结构,为企业日后的经营与发展留出空间,一着不慎,满盘皆输,避免盲目扩张,使企业陷入财务困境。首开股份,从其2012到2013年非流动负债。息税前利润变化来分析,负债2012年增长35。2百分号,2013年增长42。99百分号,增长幅度明显,随之而来的是2013年利息增长55。17百分号,息税前利润变化,2013年增长20。80百分号,相比非流动负债。利息的变化,逊色尽现,此时,财务杠杆系数的飞跃表现(绝对值增加0。59,相对增加28。5百分号)就显得自然。这里,如果首开股份,在2012年杠杆系数跨越2的时候,能够对2013年盈利能力做保守预测,适当削减举债幅度,2014年再做适度调整,财务风险会小得多。因此,建议企业应合理预测财务风险,适时调整资本结构,发挥财务杠杆正效应。

五。结束语

随着经济结构的不断调整和国家对房地产业的宏观调控政策实施,房地产企业的资金链面临着日益严峻的挑战。单一的融资渠道,高企的债务融资结构,已成为房地产业必须应对的重要问题,合理估计企业盈利水平,安全运用财务杠杆,势在必行;避免跃进的举债活动,多元融资,动态调整企业资本结构,降低财务风险,使企业良性运转,最终促进国民经济的健康发展。

房地产企业资本结构与财务杠杆