Key Words：Liability; Enterprise Value, Listed Real Estate Company; Correlation Analysis; Policy Suggestions  
目　     录
一、引言    1
(一)研究背景及意义    1
(二)研究的思路及研究的具体框架    3
(三)研究所采用的方法    5
二、理论分析与行业特征    6
(一)负债经营的基本原理    6
    1.财务杠杆的定义    6
    2.财务杠杆的原理    7
(二)公司价值的理论基础    8
(三)房地产行业的现状及特点    10
    1.房地产行业的概述    10
    2.房地产行业的特征    11
三、实证研究    14
(一)研究假设    14
(二)样本选取    16
(三)数据来源    17
(四)变量选择与度量    17
   1.被解释变量    17
   2.解释变量    18
   3.控制变量    18
(五)描述性统计    20
(优尔)实证检验    21
(七)实证结果分析    24
四、研究结论与对策建议    25
(一)研究结论    25
(二)政策建议    25
   1.依据经济形势，适当的调整负债比例    25
   2.减少银行依赖，多元化融资    26
   3.对企业的负债加强约束    26
   4.强化上市公司的内部积累    26
   5.分散股权，改变股权过度集中    27
(三)研究不足与展望    27
参考文献    29
致    谢    30 一、引言
（一）研究背景及意义
资金是一个公司经营和发展的关键所在，它对于企业就像人体的血液一样，是必不可少的。一个企业资金链有多长、多充足，就意着他有多大的发展。但是，仅仅利用自身所拥有的资金去文持企业的发展是显然不现实的。快速发展的经济给我国市场注入了新的活力，很多企业在经济浪潮中如雨后春笋般冒出，但是企业为了发展和扩大经营，对资金的需求量逐渐在增大。为了寻求发展资金，各个企业各显身手，但是,无论以何种方式去筹资自己所需要的资金，负债都是不可避免的.不仅因为负债可以筹集到所需资金,而且负债是企业长久持续的发展的重要支柱。负债对企业的影响远比想象的要大，它决定了一个企业的治理结构和发展方向，在中外企业中，它被认为是一种有效的经营方式。而一个企业要如何既利用负债扩大自己的经营，赢得利润，又规避相关的风险，这是在融资过程中首要考虑的问题。
国内外对于负债对公司价值的影响已经有了很多的理论成果。就国外来讲，美国经济学家梅耶（Mayer）提出的啄食顺序理论指出，上市公司的融资基本遵循内源融资-债务融资-股权融资，他认为股权融资成本和风险比债务融资要高，负债经营比较有利于实现公司的价值。美国的莫迪格利安尼（Modigliani）和米勒（Miller）认为，在资本市场有效、企业没有破产威胁、企业投融资决策相互独立、无企业和个人所得税假设下，企业市场与企业的融资结构是没有关系的。也就是，是否选择负债，负债的多少是不影响企业的价值的。我国对这方面的研究，也是硕果累累。2007年，尚敏对我国430家制造业A股上市公司的2150组数据进行了研究，结果表明公司的业绩与资产负债率呈“倒U型”关系，资产负债率为30%左右时，公司的业绩最佳。2008年，韩庆兰和颜敏对房地产上市公司营运资本进行了重分类，并且利用固定效应模型对营运资本结构与公司价值的相关性进行了实证研究。同年，张明慧通过软件对2006年1140家上市公司的财务数据进行了研究，并认为上市公司融资结构与公司绩效之间呈明显的负相关关系，债权融资对于提高公司绩效起不到太大的作用。 负债经营对房地产公司价值的影响研究(2):http://www.youerw.com/kuaiji/lunwen_38999.html