二、资本结构相关理论概述 （一）资本结构相关理论 房地产行业的资本结构即为资产负债率（总负债与总资产的比值）。下面对常见的理论进行简单的回顾。 1.净收益理论 净收益观点认为，在企业的资本结构中，企业的债务情况决定了企业的资本结构是否合理。企业的价值会随着企业债务资本比例的提高而上升，因此该观点认为，企业的债务资本越高，企业的净收益就越高。 2.净营业收益理论 企业的价值与净营业收益有关，与企业的资本结构状况没有太多的关联。这种理论是不具合理性和科学性，参考意义不大。 3.MM 理论 MM 理论由美国学者 Modigliani和Miller 提出的并详细阐述了现代资本结构理论。如果说，现实企业满足：(1)企业的经营风险是可以衡量的，而且有相同经营风险的企业处于同类风险等级；(2)企业投资者对企业现在和未来的息税前利润估计完全相同；(3)股票和债券的交易不存在交易成本，而且投资者和企业均以同等利率贷款
；(4)个人或企业的负债利率为无风险利率；(5)企业的增长率为零；(6)不存在公司所得税。（考虑到利息支出会给企业投资者带来虚增利润的感觉）理论上确实存在一个资本最优结构，但是现实市场、竞争对手、信息时效性、政策倾斜性不同等都会让企业的资本融资环境复杂而多变，所以最优资本的选择就需结合当下公司发展中实在存在的问题。这一理论，可以作为我们房地产行业筹资、优化资本结构的参考性理论，因为这是在多种假设条件下才可以存在的理论，在一定程度上很难实现。
4.等级筹资理论 由梅耶斯提出的等级筹资理论，该理论提出以下几点： （1）管理和证券承销成本是外部筹资的重要组成部分。
（2）债务筹资优于股权筹资。负债的第一种效应为企业所得税的节税利益源Z自)优尔+文`论,文]网[www.youerw.com，负债筹资所增加企业的价值， 也就是负债越多，企业价值增加的也就越多。 但是，负债的增多很可能引起股东的不信任，造成企业的价值呈现负面情形。 因此，公司融资的合理顺序是：留存收益、折旧（内部资金）银行借款、发行债券、发行可转换债券（债务资金）发行股票（权益资金）。然而，股票筹资需要很高的筹资成本，上市公司或拟上市公司还有许多其他的筹资和途径。如果企业处于稳定成长期或成熟期，可以优先选择债券及可转换债券为首要筹资方式。大量的股票筹资等不计后果的筹资方式，不仅提高了企业的资本成本，而且大大增加了企业的经营压力，对企业日后的发展十分不利。因此，股票筹资并不是企业筹资策略的唯一选择。

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