1  引言

伴随着经济的发展，人们的投资理念也在不断转变，房地产投资已变得炙手可热。受西方国家影响并从其中寻找到能获更大利益的商机，我国一些企业也逐步走上“投资房地产”这条道路，在带动GDP快速增长的同时，相对地也产生了不少负面影响。为支持企业在这条新道路上越走越顺畅，财政部颁布了《企业会计准则》,其中投资性房地产准则首次将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认，并引入了公允价值，这就使企业所持有的资产构成情况披露更加清晰。实际表明，此条例并未使公允价值达到预期的效果，也未被广泛应用,如何能使之被更普遍地接受，成了亟待解决的问题。

2  投资性房地产的概述

2.1  定义

投资性房地产是业主或融资租赁的承租人为赚取租金或使其房产增值，亦或两种目的兼而有之，从而对房产单独计量和出售。主要涵盖土地使用权的租赁、现持有土地使用权增值后的转让及房产的出租[1]。将某个项目定义为投资性房地产，除了符合其概念，还应满足下列几个条件：①企业能从中获得经济利益；②能准确计算出成本；③来源可靠。

2.2  不属于的范围

（1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产，这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房的性质。

（2）作为存货的房地产。某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

2.3  投资性房地产计量模式的规定

依现状，绝大多数企业更多情况下仍旧采用的是成本模式，因为公允价值在此产业的使用存在一定的特殊性，只有符合其使用条件才能够用公允价值计量模式。

2.3.1  成本模式

投资性房地产成本模式的原理和处理方法与固定资产类似，需计提折旧与减值准备。企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目；原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。

表1 成本模式下投资性房地产相关经济业务处理表

经济业务 会计处理

（1）外购的投资性房地产

借：投资性房地产

贷：银行存款

（2）企业自行建造或开发 借：投资性房地产

贷：银行存款

（3）投资性房地产的后续计量

①按期对投资性房地产计提折旧或进行摊销

②取得的租金收入

③已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回

借：其他业务成本

贷：投资性房地产累计折旧（摊销）

借：银行存款

贷：其他业务收入

借：营业税金及附加

贷：应交税费——应交营业税

借：资产减值损失

贷：投资性房地产减值准备 公允价值在投资性房地产中的运用研究(2):http://www.youerw.com/kuaiji/lunwen_61330.html