因为南通新华建筑有限公司的主要产业是房地产，因此土地增值税在所需缴纳税金中占有较大比重。综上所述，南通新华建筑有限公司进行土地增值税纳税筹划方案就显得尤为重要，可以帮助公司每年节约一大笔税金，为企业开源节流。文献综述

3。2  以公司产业金通家园为例设计纳税筹划方案

3。2。1  金通家园概况

本文选取的案例是该公司在2014年5月1号在南通通州区开发的楼盘——金通家园。该楼盘是南通新华建筑公司作为普通商品住房进行销售的，其开发的普通商品住房的可供销售面积约为12万平方米，公司取得这块土地所支付的价款以及相关税费大约为1。75亿元，土地与新建住宅楼及周边配套设施的开发成本为2。6亿元，开发费用为4350万元，财务费用中的利息不能以房地产开发项目的名义进行分摊。在南通当地，适用的城市维护建设费的税率是为7%，教育费附加的税率是3%，按照南通政府规定，房地产开发费用允许扣除的比例是10%。新华建筑公司进行土地增值税纳税筹划时，主要从增值额与法定扣除项目金额比率入手，来探讨如何选择土地增值税纳税筹划方案。

3。2。2  不同销售价格下纳税筹划方案设计

从不同销售价格考虑，计算金通家园土地增值税税额以及税后利润。进行第一次纳税筹划设计，提出三个方案。南通市类似于金通家园这一地段该类档次的楼盘的市场价一般在6000至6600区间内。方案一：当金通家园销售价格为6000元/平时，（1）转让房地产取得收入=面积*销售价格，为7。2亿元。（2）法定扣除项目金额＝土地价款+开发成本+开发费用+有关税金+加计扣除；其中，开发费用=（土地价款+开发成本）*10%；有关税金=土地价款*5%*（1+3%+7%）。已知土地价款为7。2亿元，开发成本为2。6亿元，可以算出法定扣除项目金额为6。051亿元（3）增值额＝土地价款-法定扣除项目金额，得出增值额为1。149亿元。（4）增值额与法定扣除项目金额的比率＝增值额&pide;法定扣除余额，为18。99%。（5）因为增值额与法定扣除项目金额的比率低于20%，按照规定，免征土地增值税应纳税额。（6）所以最终得出转让房地产所取得的利润为1。149亿元。方案二：根据方案一给出的公式，当金通家园价格为6300元/平米时，可以依次算出转让房地产取得的收入为7。56亿元，法定扣除项目金额为6。708亿元，增值额为1。4892亿元，由上述数据可知，增值额与法定扣除项目金额的比率为24。53%，因为24。53%大于20%，适用税率30%。最终算出，土地增值税应纳税额为4467。6万元，转让房地产所取得的利润为1。042亿元。方案三：当金通家园价格为6600元/平米时，转让房地产取得收入为7。92亿元，法定扣除项目金额为6。09亿元，增值额为1。83亿元，由以上数据可知，增值额与法定扣除项目金额的比率为30。04%，适用税率30%，得出土地增值税应纳税额为5488。2万元，以及转让房地产所取得的利润是1。281亿元。来*自-优=尔,论:文+网www.youerw.com

在不同销售价格下，房地产土地增值税纳税额及其利润的变动我们可以从三个方案中看出来。参考三个方案给出的数据，我们可以就不同销售价格下房地产的纳税方案进行选择。（1）方案一，与方案二相比，虽然方案二的收入比方案一的收入多了3600万元，但是因为方案二的增值额与法定扣除项目金额的比率为24。53%，不享受免征土地增值税的优惠，所以与不交增值税的方案一相比，要多交4467。7万元。通过计算，方案二的利润比方案一少。并且方案一中商品房的销售价格比方案三低。从利润方面以及销售价格方面考虑，方案一比方案二合理。（2）方案三转让房地产取得的收入与方案一相比，多了7200万元，同样，方案三增值额与法定扣除项目的比率为30。04%，比方案一多缴5488。2万元的增值税。但因方案三中转让房地产收入比方案一高出很多，自然利润也比方案一高。但是，仅仅利润高于方案一不代表优于方案一。因为，在实际销售过程中，过高的房价可能会引起销售不畅的问题。综上所述，方案一更为合理。 房地产企业土地增值税纳税筹划(3):http://www.youerw.com/kuaiji/lunwen_83733.html