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摘要分析了REITs(房地产投资信托基金)的特性,并结合房地产业的现状,提出在发展REITs是必然的,它既有利于房产商,也有利于国家。中小投资者,是一个实现共赢的举措。文章进一步分析了在实现REITs的瓶颈以及解决方案。

关键字房地产投资基金信托业

中图分类号F830。论文网8文献标识码A

在国家对房地产业加强宏观调控下,房地产业急需新的融资途径,REITs成了人们关注的焦点。本文从另一个的视角分析了REITs在发展的必要性以及如何将其在推广。

1REITs的特性

REITs(RealEstateInvestmentTrusts,简写为REITs),可译为房地产投资信投基金或房地产投资信托,这种投资实际上是一种证券化的产业投资基金,按照聚池管理(PoolingManagement)的原理成立,通过发行股票(基金单位),汇集公众投资者资金,由专门投资机构经营管理,通过选择不同地区。不同类型的房地产项目进行投资组合,将投资综合收益按比例分配给投资者。REITs具有以下特点:①专家管理。REITs将投资者的资金聚集成一股大的基金,由专家对基金进行管理,通过专业操作,提高资金的盈利能力;②可流动性。REITs是证券化的产业基金,持有者可以将受益凭证在市场上进行转让流通。上市的REITs可以在证券交易所自由交易。未上市的REITs的信托凭证一般情况下也可以在柜台市场进行交易流通;③收益高。REITs净收益的90％以上都必须以分红的形式返还投资者,委托手续费仅占很小一部分,此外有很多税收优惠。在美国,REITs的收益率基本上都达到7。3％,比美国国债高出350个基点;④分散风险。可以通过对不同地区。不同地产商进行投资,利用组合优势分散风险。

美国的REITs可以分为私募REITs。不上市的公募REITs。上市流通的公募REITs,其中2/3以上的REITs上市流通。

上市REITs的操作流程如下:

募资(个人投资者和机构投资者)→专业管理机构进行管理→选择优质商业物业购买→投资者分红→证券交易所上市。

从REITs的操作流程,我们可以看到这一过程涉及到中小投资者。机构投资者。专业管理机构。优质商业物业。证券交易所。中小投资者和机构投资者是市场的资金供给者,专业管理机构是融通资金的中介机构,优质的房地产商是资金的需求者,规范的证券交易所等交易市场是REITs的流通渠道。

2在发展REITs的必要性

规范的REITs运作可以使中小投资者。机构投资者。房地产商。国家实现共赢。和现在的信托产品相比,REITs有很多优越的地方:①对于房地产商而言,REITs可以为房地产商提供更广阔的筹资空间。REITs有公募和私募两种筹资方式,公募REITs在投资人数上要求不少于100人,国内的信托业只允许私募,信托产品合同份数不能超过200份,而且严禁保险公司。银行。证券投资基金。养老基金等投资信托产品,这些机构投资者掌握着大量的资金却被拒之门外,这限制了房地产商的筹资途径和筹资数量;②对于中小投资者,REITs有利于中小投资者分享房地产利润。REITs可以进行公募,公募投资者不少于100人,私募投资者在100人以上就可以享有税收优惠,5个及以下的个体不能拥有超过50百分号的股份,鼓励REITs投资者分散化,避免股份过于集中造成的中小投资者不能分享房地产保值。增值带来的收益。目前的信托产品不能公募,在发行时要求最低购买金额不能少于5万元,有些产品门槛要求更高,这将众多的中小投资者拒之门外,他们没有途径也没有能力进入这一块需要巨额资金。有丰厚回报的投资领域;③对于机构投资者,REITs是一个具有高额收益。风险较小的投资工具。图1是美国REITs与S P5OO的收益率比较。

由附图可见,美国REITs的收益率远远高于S P500的收益率。此外,由于投资者的收益主要源自REITs所持有房地产的定期租金。抵押贷款利息等稳定的收入,因此REITs的现金流较为稳定,波动性小。β系数是衡量投资工具的波动性与某一标准指数的波动性的相对值。1972～2000年中美国REITs的β系数平均为0。56,这表明REITs的波动性只有S P500的0。56。而且,REITs与股票市场相关度也很低,1991～2002年,美国REITs和S P500指数相关性只有0。26％。“在股市持续低迷的情况下,REITs为广大投资者提供了一个优越的投资工具。④对于国家,REITs可以促使房地产投机者向投资者转变,使房地产业能够健康的发展。其一,REITs不仅是提供开发商资金,还要直接参与具体的项目的管理,由有经验的专业房地产管理人员对开发的项目进行监管。对经营管理提出意见,提高项目的质量。其二,REITs的收入,主要通过拥有成熟物业,以收取租金作为主要收入来源;另外有较小部分用于房地产的抵押贷款以利息作为主要的收入来源,相对稳定。这是一种长期。稳定。高收益的投资方式。其三,REITs在很长的期限里,每年都必须将大部分收益进行分配,可以促使短线的投机向长线的投资转变。在,房地产业正处在发展阶段,由于房地产业的巨额利润,吸引了一些投机者通过短线操作,倒卖房地产赚取差价,这些非真实的需求会畸形地拉高房地产的价格转变成房地产的泡沫,不利于房地产业的健康发展,也会给的稳定带来不利的影响。目前的信托产品较短,一般期限为1～3年,而且只是提供资金,不参与具体的项目管理,相对来说,REITs可以促使资金真正投向房地产业,促使房地产业健康的发展。

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