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一、我国二手房买卖中的缔约过失责任立法、司法上的缺陷 在《合同法》颁布前缔约过失在我国成文法中并没有过早的涉及,与缔约过失责任相关

的法律法规分散地规定在《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国涉外经济合 同法》以及《中华人民共和国民法通则》等法律法规中。直到 1999 年《合同法》颁布后,

缔约过失责任才被明确。我国通说认为《中华人民共和国合同法》第 42 条、第 43 条对这

一制度进行了专门的规定。《合同法》第 42 条对缔约过失的 2 种典型行为作出了规定,并 以“其他违背诚实信用原则的行为”作为兜底条款涵盖没有列举的其他缔约过失行为。同 时,按照学者通说,理论界一般将《合同法》第 58 条合同无效、被撤销后的赔偿责任定性为 缔约过失责任。论文网

总体来看,当前还未单独制定针对二手房买卖中缔约过失的条款,《合同法》已经对缔 约过失责任制度作出了一般性的规定,但立法尚稚嫩、简单,基于理论研究深度和实践的不 足,对二手房买卖的适用性较弱。由此可见,我国关于二手房买卖中的缔约过失责任的立法 和司法实践中仍存在许多问题。

（一）未明确“先合同义务” 在二手房买卖合同缔约的过程中,二手房买卖合同的当事人之间的合同关系是逐渐发

展的,在期间有一个相互信赖、接触交流合同事宜并进行磋商的过程,而不是一蹴而成的。 二手房买卖合同缔约两方当事人由于二手房买卖合同缔约过程的不断推进而随之加强双方 之间的联系,双方由陌生人转变成相互信赖的关系。在这一过程中,二手房买卖当事人双方 之间的信赖渐渐增加,二手房买卖合同缔约双方基于诚信原则应负有的告知、协力、不得欺 诈、保密、保护等的先合同义务逐渐产生。

违反先合同义务是二手房买卖中的缔约过失责任产生的基础,我国《合同法》第  42    条、

第 43 条对先合同义务作出了规定,但此两条规定只是简单地涉及到了先合同义务,第 42 条、

第 43 条以列举式与概括式相结合的方式规定了协力义务、告知义务、保密义务及其他义务, 但仅列举了三种具体情形的先合同义务,这三种情形只是先合同义务的一部分,且对具体的 情形规定地不够全面,先合同义务规定地过于简单不利于匹配广泛的二手房买卖司法实务, 随着时间的流逝,会不断出现适用二手房买卖的缔约过失责任的新情形,容易挂一漏万。

（二）缺乏对二手房买卖中的缔约过失责任的损害赔偿范围的规定 二手房买卖一方因相对方的缔约过失而遭受损失,为了弥补受损方的实际损失,相对方

应当对受损方进行赔偿。在我国《合同法》中,并未提及二手房买卖中的缔约过失责任的赔 偿范围,《合同法》只在第 42 条中提到“当事人在缔约过程中因缔约过失行为给对方造成 损失的,应当承担损害赔偿责任”,只是笼统地规定造成损失的应当进行赔偿并没有具体的 法律法规对二手房买卖中的缔约过失责任的赔偿范围进行规定。这种不明确的规定在实务 操作中,由于二手房纠纷情况各不相同,法官的裁判不能统一,实务操作性差。二手房市场交易的稳定秩序难以维护,有时赔偿范围没有明确的规定会导致过错方承担过多的责任,由于 二手房成交额较高,会导致二手房买卖中的缔约积极性大大降低。所以为了当事人的损失能 够都到合理、全面的救济,我国应当制定相关的法规及合适的规则来明确在二手房交易中缔 约过失责任的赔偿范围。

当前,对二手房买卖中的缔约过失责任的赔偿范围中赔偿的损失学界存在各种争议,主 要为以下三点： (责任编辑：qin)