去库存背景下城市间住房价格联动效应研究(2)
时间:2018-07-17 22:09 来源:毕业论文 作者:毕业论文 点击:次
去库存是习主席在2015年12月的经济工作会议上提出的五大任务之一，一方面落实户籍制度改革，激发农村人口在城市的购房需求，鼓励农民工落户买房；另一方面鼓励房地产开发商调整住房销售政策，并出台一系列优惠政策，比如放松限购，降低首付比和贷款利率，争取几年内让房地产库存回到合理区间。 首先政府在2016年2月份出台了降首付的政策，在非限购城市购买首套房所付的首付可以只要20%，第二套房子的首付可以降到30%；然后调整了住房公积金利率，由原本的利率增加到1.5%；并且推出税收优惠，对满足购房两年以上要求的住房，如果出售可免收营业税。在3月份，央行又将存款准备金率下调了0.5个点。在降准以后，各大银行的资金压力减少，将会提供更多的信贷和更低的利率。更多的资金会进入到房地产这个行业，使得购房需求攀升。这样可以减少房地产库存，进而促进经济增长。然后另一个关乎房地产的政策是4月份的营改增，二手房税负可以降低2个点，希望刺激二手房市场交易，进而刺激市场。 自去库存任务提出以来，数据表明，截止至2016年12月底，中国商品房待售面积由原来的7.19亿㎡下降到6.95亿㎡。相比2015年末下降了3.4%，但在部分地区，住房价格出现了较大幅度上涨，甚至出现了库存紧张的现象。 我国的城市住房价格格局明显出现冷热不均，一线和部分二线城市价格居高不下，且还有上涨趋势，但三四线城市却仍然库存过多，成交量很小。全国十几个一、二线城市在房价疯狂上涨的形势下，又纷纷开始实施限购限贷政策，提高首付贷比例和限制公积金贷款。种种政策进行反向调控，以期控制房地产市场价格，稳定市场，以满足更多住房刚需。 我国的住房市场又有着很明显的联动效应，一个城市的住房价格变化，可能会使得一片区域的住房价格联动变化，这种联动效应对我国城市间住房价格的变动起着很重要的作用。基于此，本文研究了去库存政策对长三角地区城市间住房价格的联动效应是否起到一定作用，为房地产政策的制定提供一定的帮助。 二、 文献综述 最早研究住房价格联动性的是英国学者Bruno和 George（1991），他们分析了英国区域住房价格变化呈现的波纹状态及其形成原理，认为英国最发达的地区，也就是靠近英吉利海峡的东南地区，该地区的住房价格的上涨会似水中波纹一般使其他地区的住房价格产生联动反应。Meen（1999）认为人口迁移、空间套利、资产转换和外生经济冲击效果的时滞导致了“波纹效应”，而张谦（2015）对我国住房价格的联动溢出效应形成机理的主要观点进行了整理，也基本认同这个观点，潘文卿（2012）则认为是经济基本面的变化导致的住房价格联动变化现象。 （一）国外的研究 （二）国内的研究 （三）文献述评 综上所述，目前国内外都开始重视城市间住房价格的联动效应，承认城市间住房价格存在联动效应，注重该效应对调控房地产市场的政策效果的影响，认为政策或者调控机制要充分考虑城市间住房价格的联动效应影响，要根据不同的效应制定不同的政策。学者们用不同的方式和模型来研究不同城市或区域之间住房价格的相互影响机制和不同区域的联动效应的差异性，探究如何促进整个房地产市场的良性发展，并有效控制各个城市的住房房价。研究者们普遍认为越发达的城市对其他城市的住房价格的影响作用越大。但对于研究去库存这一背景下，即某一政策背景下，城市间住房价格的联动效应的变化的论文还没有，本文针对这一方面进行了进一步拓展，研究政策对城市间住房价格联动效应的影响。 (责任编辑：qin) |