毕业论文移动版

不动产预告登记制度起源于早期普鲁士法中规定的异议登记,由于这种制度能够有效地保障不动产变动中债权人的合法权益,因此被德国《民法典》的制定者广泛接受。论文网

在我国,经济飞速发展,不动产市场交易量日增,“一房二卖”甚至于“多头交易”等违法现象屡禁不止,对此，预告登记在双重保障上可谓功不可没,不过过于狭窄的适用范围削减了预告登记制度在双重保障上的整体价值，十分可惜。据此这项制度在适用范围、登记对象、请求权的原因三个方向上都可以进行适当扩张。不仅如此,除了以合同来启动预告登记外,也可以将不当得利或者无因管理设置为适当理由，一并视为启动方式。除此之外，人民法院、仲裁委员会所作出的有效裁判性文书等以非合同约定的物权变更方式,也应当加以略微的考虑。

二、预告登记制度的不足之处

以上世纪八十年代为起跑线，改革开放带来市场经济体制迅猛发展，效果显著。拔地而起的各行各业中房地产业最为吃香，十分多元化，随着投身这一行业的人越来越多，如何有效管理对政府来说是一道摆在面前的难题。法律对不动产登记制度的认可，介于我国对这一方面的认知形成较晚，存有缺陷无可厚非。就法律层面而言，我国无论是对产权划分的界限，还是管理部门的分配，都是不明确、不完善、不均衡的。

我国虽然于《物权法》中明确规定了有关不动产预告登记制度的事宜，并且接连颁布了一系列行政法规、规章等试图进一步弥补该项制度的漏洞，但理性而言，我国预告登记制度之立法现状仍旧处于一种缺失并且混乱之状态。

我国对预告登记制度办理机关只有一个笼统的概念，而未作出详细而统一的划分，例如不动产所有权的登记由房屋登记机构负责，而受让土地移转的则是国土资源行政主管部门。以上两点分别规定于《房屋登记办法》与《土地登记办法》。但问题在于，不动产除了包括房屋与土地，道路、水面、滩涂等等都可以被归入不动产的范畴，那此时一旦发生权利移转，应当向何机关申请登记，法律未作出明确规定，意味着在这种情况下极易产生多头混乱。

预告登记制度充当着协调与平衡物权与债权的角色，近年来，随着经济发展，交易量陡增，交易方式之多元使得物债权之间的差异变得不那么清晰，一物数卖等扰乱市场经济秩序之行为频频出现，导致利益得不到保障的债权人对法律的信任度匮乏，那么法律理应充当起平衡债权人与债务人权利以及义务的角色，两者一同限制，一同保障，据此，预告登记制度上存在之漏洞应当尽早填补。

此外，预告登记制度并非阻止纠纷发生的一剂良药，缺陷导致在交易各个环节上容易出现差错，从而激发矛盾，引发诉讼行为，综合上述，若是要充分勾到保护交易安全的目的，则必须尽可能杜绝立法上的缺失。

当今市场更迭迅速，泡沫经济现象日益严重，交易当事人在暴利驱使下，利用买卖合同的订立，违背信赖利益，抛弃底线作出各种违法举动，常见的一物数卖，多头交易更是屡见不鲜，屡禁不止。鉴于我国目前尚未制定出能够有效约束房屋买卖合同的科学且严谨的法律，最高人民法院颁布的少数司法解释内容间有所出入实属正常，因此各地法院只能选择民法的基本条款抑或是当地的政策进行判断和处理。

此种市场环境便成了催生法律规定预告登记制度的温床。一旦法院进行裁判，抑或是当事人表示同意，那么购买者行使保全请求权，可以进行预告登记，出售一方所有与预告登记之内容相抵触的行为皆为无效，这种物权特有的强效之排他效力成为实现物权最有力的手段。 (责任编辑：qin)