对小产权房合法化的法律思考
时间:2018-10-20 15:16 来源:毕业论文 作者:毕业论文 点击:次
| 摘要：小产权房问题由来已久，既是历史遗留问题，又事关我国将来土地制度以及商品房体系的发展趋势。现行法律及相关政策对小产权房主要持否定立场，但小产权房问题涉及包括农民、农民集体、城镇居民、城市房地产开发商以及政府等多方利益群体，单纯的一概否定或一概肯定不但不能促进问题的解决反而会加剧问题的激化。十八届三中全会提出要“建立城乡统一的建设用地市场”、“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”因此，笔者建议，不妨承认小产权房所占用入地为集体经营性建设用地，促进小产权房转正，形成统一的商品房市场，以实现小产权房问题的解决。29357 毕业论文关键词：集体经营性建设用地 小产权房 合法化 对小产权房合法化的法律思考 一、小产权房的界定 4 二、小产权房问题的成因 5 (一）小产权房问题的制度根源 5 （二）小产权房问题的社会原因 6 （三）小产权房背后的利益分析 6 （四）政府部门管理缺位导致小产权房问题难以有效控制 7 三、小产权房合法化的基础 7 （一）小产权房合法化的制度基础 7 （二）小产权房合法的现实基础 9 （三）小产权房合法化的理论基础 10 四、解决小产权房问题的解决途径 13 结语 13 外文翻译14 参考文献 15 对小产权房合法化的法律思考 一 、小产权房的界定 小产权房不是严格意义上的法律术语，是人们在实践中形成的约定俗成的说法。指的是在集体土地上建造的，未缴纳土地出让金等费用，面向本集体组织以外成员出售的，房屋产权证明由乡镇政府或村委会颁发而非国家房管部门颁发的房屋。其所谓产权并非合法有效的产权证，不具备完整的产权，故称为小产权或“乡产权”。总体说来小产权房具有如下特点：1、用地具有法律缺陷。根据我国《土地管理法》，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，正因如此，建造于集体土地之上的小产权房，依法不能向本集体组织之外的包括其他村民和城镇居民出售。因此，小产权房用地违反了土地管理法相关规定。2、手续不全，权利不完整。此类房屋没有法定机构发放的土地使用权证和销售许可，购房合同在国土房管局不会给予备案，无法取得相关的权属证明。又我国实行不动产登记制度，此类房屋业主当然不可享有完整的不动产权利。3、房价较低。小产权房建设于集体土地之上，未向国家缴纳相关税费，销售价格低廉，不足同面积商品房价格的三分之一，满足了大量低收入者的购房要求，这也是尽管存在很大的法律风险，购房者依然愿意采购的重要原因。 称之为“小”，是因为小产权房的产权不完整，而导致其产权不完整的关键所在即是因为其所建在的土地性质——集体土地。根据相关法律规定，此类房屋所占用的土地类型包括宅基地、集体建设用地、集体农用地三种，分别表现为宅基地使用权、集体建设用地使用权、土地承包经营权等三种权利。为保障粮食生产安全、文护耕地农民利益，必须坚决禁止在农用地上建造房屋，更不能允许上市交易，此类房屋确属违法建设，不可转正。笔者在文中要探讨的具备合法化基础的小产权房分两类：一类为在宅基地上建造的房屋；一类为在集体建设用地上建造的房屋[ ]。这两类房屋只要符合土地和建设规划并办理了合法审批手续，即应允许其兴建并上市交易。 (责任编辑：qin) |