农村宅基地流转法律问题研究(2)
时间:2019-07-25 19:47 来源:毕业论文 作者:毕业论文 点击:次
2.我国的基本国情。我国本身地少人多，人均耕地面积不足世界人均水平的一半，土地资源异常匮乏，[ ]而农村宅基地的存在，使得占全国人口绝大多数的农民都能够有一处安身之所，为农民的生产生活免去了后顾之忧。如果允许宅基地流转，某些人会在利益的驱动下，将自家承包的耕地转化为宅基地建房，这样会使本身就稀缺的耕地资源受到威胁。因此，国家基于此类情况的出现，同时联系农村的实际，对宅基地的流转进行了限制。 （二）我国当前立法的特点 1.基本法数量少，层次较低 调整农村宅基地使用权的法律数量较少，且效力层次较低，实务中主要还是依靠规范性文件和地方政策进行调整，关于流转方面规范数量更少。目前我国并没有用来调整宅基地使用权的专门的民事法律，从国家立法上来看，仅能依靠《物权法》、《土地管理法》等中的少量的规范进行调整，国务院办公厅虽然分别于1999年、2004年以及2007年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等，[ ]但都没有对宅基地的流转进行明确的规定，只是要求严格遵守“一户一宅”的原则，不得多申请或者由城镇居民向农村村民进行宅基地的购买等。与城市房地产立法相比，农村宅基地的法律法规并不完备，可操作性较差。 2.种类繁多相互矛盾 关于农村宅基地的法律法规散见于《宪法》、《物权法》、《土地管理法》、《担保法》等部门法中，其他的主要体现在地方政府颁布的规章政策，虽然数量很多，但质量却得不到保障。比如：《物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利。”而第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”同一部法律中，前一条只提出了占有使用权，没有说可以转让，而后一条却又规定转让依据其他法律，明显前后矛盾。就宅基地的买卖而言，《土地管理法》第优尔十二条虽然承认了农村房屋可以买卖和出租，但对于农村房屋买卖时其宅基地使用权是否同时流转未作明确规定，只是从行政管理的角度规定了宅基地使用权的批准与不批准，理解上易产生歧义。 二、宅基地使用权流转的必要性和可行性 尽管法律法规限制宅基地的流转，但现实中又存在着宅基地流转的大量需求，农村宅基地的流转往往进行私下交易，导致政府部门无法对宅基地进行统一管理。因此，宅基地流转问题亟待解决。 （一）流转的必要性 1.法律依据——“国家保护公民合法财产”的宪法规定 我国立法限制农村宅基地的流转，无非是替农民担心，害怕农民在流动的过程中流失土地房产，立法的最终目的是要保障农民能有一个稳定的住所，在遇到突发情况时不致流离失所。但是事实上，从所有权角度出发，[ ]对宅基地流转限制的现实情况，致使农村宅基地陷入困境，即虽然宅基地上的房屋归个体所有，但所有权人并不能对其所有物进行处分。如果按目前法律对宅基地使用权的规定，农村宅基地不能随意流转，即使宅基地上房屋的所有权属于农民个人所有，也没有合理的依据让农民对房屋进行处置，从而不能获得财产性收益，制约其收益权的实现。另外，笔者认为对农村宅基地流转的限制也是对农民私有财产权利的限制，这与我国宪法“保护公民个人的合法财产”的规定不相符。因此，宅基地的流转是符合宪法规定的正确举措。 (责任编辑：qin) |