商品住宅定价与价格策略探讨+文献综述(6)
时间:2017-04-06 19:28 来源:毕业论文 作者:毕业论文 点击:次
3.1.1 利润最大化 当该宗物业独特性较强，不易被其他产品替代时，可在边际利润与边际成本一致的点位定价。一方面靠促销激发需求，另一方面有计划地供给，就可获得最大限度的利润。利润是个综合性很强的指标，尤其对房地产项目而言，从预售开始到销售告罄往往需要很长时间。所以，利润最大化不是短期定价目标，而是企业长期奋斗的方向。由于房地产定价受经济环境的影响，繁多的变量会增加定价的难度，因此，需要动态的分析企业的内部条件和外部环境，不能单纯定位于项目利润，忽视市场相关因素和公司经营战略，否则欲速不达。 3.1.2 赢得市场占有率 市场占有率是指一定时期内某企业房地产的销售量占当地细分市场销售总量的份额。市场占有率高意着公司的竞争能力强，说明公司对消费信息把握得较准确、充分，房地产开发资金占用量极大，规模经济现象表现明显。企业利润与市场占有率是正向相关的，提高市场占有率是增加企业利润的有效途径。 一般来讲，成长型的公司适宜采用市场占有率目标，通过薄利多销的经营方式，达到以量换利，提高市场地位的目的。发展成熟型的公司，可以通过扩大市场来达到提高知名度，赢得市场占有率。 例如：2009年万科新进入烟台、三亚两个城市，目前已在全国进入了三十多个城市市场。值得注意的是，除京、沪等一线市场外，杭州、佛山、宁波、沈阳、珠海等二、三线城市的净利润占万科整体的比例，均高于其营业收入占公司整体的比例，表现出了高出公司平均水平的盈利能力。万科属于成熟性公司，其将市场从一线扩到二、三线的行为，不仅为其带来了更高的利润和收益率，更将其品牌知名度大大的提高，赢得了市场占有率。 3.1.3 树立企业的形象 房地产市场需求价格弹性不大，但受其他因素影响，需求量波动很大。稳定的价格，良好的服务给人以产品信誉高、公司经营稳健的印象。良好的形象是企业无形的资产，只有精心文护，才能源源不断地创造产品附加值。 作为房地产行业的一个重要价值渠道以及营销手段，客户服务对企业品牌及忠诚度的影响力已经越发凸显。作为一个品牌房地产企业，关注的不仅仅是卖房子的问题，更应该关注卖出房子以后能为业主提供什么品质的生活，并且，还必须是持续的、不断提升的品质生活。 再用万科举例，根据相关数据显示，近几年国家不断调整房地产策略，但截至2012年底，万科的净利率较2011年有所下降，但全面摊薄的净资产收益率却较2011年提高1.49个百分点，达到19.66%，为1993年以来新高。与此同时，《2012中国房地产品牌价值研究报告》显示，万科在“千亿”规模之上再获突破，销售业绩稳步提升，市场布局有序拓展。万科一直坚持小户型、装修房、快速周转，实现了规模与效率的协同增长，推动企业的规模效应不断释放。业内专家表示，除了万科的资金实力、产品所体现出的品质优势以外，万科的优质客户服务更是功不可没。目前，万科的品牌影响力已经有目共睹。 品牌竞争是高层次的竞争，增强企业形象的定价目标应该与企业的长期战略相一致。拥有较高市场占有率的行业领导型企业适宜选用稳定的产品定位和稳定的价格策略。 3.2 商品住宅的定价方法 定价方法是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品指定的一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。 (责任编辑：qin) |