佛山市房地产泡沫测度研究(2)
时间:2020-03-01 10:27 来源:毕业论文 作者:毕业论文 点击:次
1.1.4泡沫的成因 泡沫发生的原因有二，其中之一是宏观环境宽松，能够获得资金用于炒卖，这种情况下，央行通常实施会放松银根的政策，经济高速发展的阶段，社会表现出繁华景象，一次提供了充足的资金来源。由于商品性经济具有周期性，所以政府通常在经济萧条后，降低银行利息和银根，以此来刺激人们进行投资活动，手上有资金的人为了财富的保值和升值，都会想把钱用于投资，这就为泡沫经济的产生提供了金钱的基础。其二是由泡沫现象发生以来，一直缺少有效的预防泡沫形成的机制，没有相关的部门去监管所有的商品价格是否和其实际价值相符，就算是作为贷款的银行也只不过是资金流转的中介，并不能起到监管的作用。而且泡沫所带来的繁荣的景象和容易把政府以及人民迷惑住，以致于政府放松，没有警惕泡沫的膨胀及时作出相应的措施，酿成大错。 1.1.5房地产泡沫形成的原因 1）土地资源稀缺，随着中国人口的增长，居民所需要的居住面积越大，而且在中国人的观念中，房屋是非常重要的，而且随着人们的生活提高，人们队居住的条件越来越高。但土地资源是有限的，由于土地的有限性，而人们往往会对房价的上涨存在乐观的预期。而经济处于发展阶段，这政府也会将投资重点放在大型基建上，使得土地的供给更加有限，这时往往许多人投资房地产以获得房价上涨的收益，人们预期经济变好。 2)投机需求增长。大部分人对房地产的需求成为一种投机行为大量炒卖，即人们买房并不是为了居住使用，而是通过交易获得房价增值的利益。这样的投机行为致使房价快速上升，人们盲目跟风。更有甚者抵押房产想银行贷款再投入到房地产的投资中。 3)过度放贷，在这样的风潮下，各金融机构对房地产市场投资的行为不断放贷促使房地产泡沫形成。泡沫的产生必须要有大量资金的参与，所以没有银行等的金融机构支持，泡沫并不能完成。因为房地产是不动产，便于查封，拍卖，金融借贷机构认为风险比较低，银行等机构乐于进行这种低风险的收益的投资。 1.2关于房地产泡沫测度的研究状况 2.房地产泡沫分析 在我国房地产泡沫研究中，最常用的方法是指标分析法，我将会使用这种方法进行简要的分析，通过这分析，我们能够从中对我国房地产泡沫情况有一定的理解，但是其简单的分析得出的结果并不全面而且没有什么统计意义。为使得到更加全面与更好的统计分析意义，笔者通过阅读各种文献，发现利用因子分析法测试房地产泡沫测度能够得出更好的结果，笔者将随后使用这种方法进行泡沫研究。 2.1房地产泡沫指标分析法介绍 2002年，我国计委会经济研究所把判断房地产泡沫是否产生的条件概括为“五高”，投资的持续超高增长，消费的持续超高增长，房价的持续大幅攀高或持续保持在高位，房地产投资所占比重高级房价收入比高。其还表示这5个指标之间有非常强的关联性，而且是持续两年以上的高。这个高所定义的大致意义为：投资和消费超高增长是指房地产投资和消费的年增长率超过GDP增长率的两倍或以上；而房价高有两个：一是绝对价位高,二是短期内房价高速上升,房价年均增长达百分之十以上;房地产投资所占比重高是指超过25%以上;房价收入比高是指超过6:1甚至是超过8:1。依照以上五个指标标准我将对佛山市2006-2013年的数据进行指标分析，判断佛山市房地产泡沫状况。 2.2房地产泡沫的因子分介绍 因子分析的基本目的就是从样本中所有因子中挑选出小部分因子去概括其他指标间的联系，而挑选的因子即是将高度相关的几个变量归纳成一类。我们只需要分析这些因子从便能够得到所有数据中所含有的大量信息。 (责任编辑：qin) |