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3 商品房买卖的法律风险分析源'自:优尔-'论/文'网"www.youerw.com

商品房买卖的过程中隐藏着大量的风险，主要存在着广告风险、认购书风险、商品房预售风险、商品房交付风险、商品房质量风险，下文进行一一探析。

3.1 广告风险

在实际操作过程中，房地产开发企业基本上都会选择借用各种媒体进行宣传，开发商受利益的驱使，容易出现不遵守最基本的诚信原则，从而制造不符合实际的广告的行为。购房者一旦受到广告中有错误导向的词语影响而购买商品房，入住后便会发现该商品房与广告词中陈述的情况严重不符。提起诉讼或仲裁时，购房者是否可以根据广告词中的宣传与事实不同来追究开发商的违约责任？判断是否能追究开发商的违约责任就要先厘清销售广告和宣传资料的性质。

根据《解释》第三条的规定，对于房地产开发商做出的广告原则上视为要约邀请。但是，如果房地产开发商就其建造的房屋及与房屋有关的一些公用设施进行了详细说明或者具体允诺某些事项，同时这些说明和许诺对合同的签订及所出售房屋价钱有很大的影响，此时就应将其看做是要约。即使双方签订的合同中没有包含上述房地产开发商所作出的说明和许诺的条目，仍应将这些看做是合同的实质内容。当房地产开发商违背当初作出的说明和许诺时，买方有权要求其承担相应的责任。由此可知，房地产开发商为卖房发出的广告原则是被看作要约邀请，但是当说明的内容和许诺的事项比较详细，对商品房买卖合同的内容有着实质性的影响时就要被认定为要约。

审判实践中，“具体确定”、“重大影响”并没有统一的判定标准，其认定完全取决于法官的自由裁量权，特别是对于出卖人广告宣传的幼儿园、游泳池、空中花园、停车车位小区的绿地面积等是否为合同邀约的认定上，各法院判定不一，于是就出现了很多同案不同判的情况，这种不确定的标准导致的结果对于购房者来说无疑是种风险。而对于房屋周边环境、便利商店、地铁公交等规划范围外的说明，法院则统一不认定其为要约，但很多购买者是针对这些说明才选择购买此商品房的，却难以得到法院支持。