房地产成本控制国内外研究现状
时间:2017-06-20 23:27 来源:毕业论文 作者:毕业论文 点击:次
| 房地产业在我国是新兴产业，但在国外许多国家已是成熟产业。国外对房地业的理论研究已经有三百多年的历史。早在1662年，英国古典政治经济学的创始人威廉•配第在其著作《赋税论》中指出，劳动是财富之父，土地是财富之母。他第一次提出了极差地租的概念，并对级差地租、土地价格等作了初步阐述，开创了房地产业理论研究的先河。10482 随着项目成本控制管理理论的深入和管理经验的积累，对项目的成本控制越来越重视。在发达国家，设计阶段和合同阶段决定着90%以上的成本，成本控制的重心前移，尽可能减少不确定因素的存在，将不确定、不可预见因素作为风险控制，计取一定比例的风险金实行包干，风险共担。通过对设计、招投标、合同阶段的成本控制来实行全项目的成本控制，项目实施阶段的成本基本上偏离较小，通过控制设计变更等来控制建设项目成本，通过合同管理，来控制成本风险。国外的标准合同条件已经形成结构化、系列化、系统化的局面，不同的承包方式，不同的计价方式、不同的承包主体、不同的项目都能找到非常方便、适用的标准合同，为成本控制提供了有力的保障。 我国的房地产业研究起步较晚，始于20世纪30年代。1930年，章植的著作《土地经济学》出版，这是我国第一本土地经济著作，也是我国房地产业研究的开始。后来相继有关地价、房地产的一系列著作出版。新中国成立后，消灭了土地和房屋的商品属性，房地产业不复存在，房地产业的研究也受到冷落。自十一界三中全会以来，房地产业在我国逐渐恢复和发育，在房地产业的理论研究方面也开始了探索性研究。随着我国房地产业的发展，尤其是1992年房地产热的兴起，由于实践的需要，我国房地产业的理论研究逐渐活跃起来。许多学者对房地产业发展的现状和存在的问题进行了探讨，如房地产业发展过热与宏观调控力度问题，房地产业的管理体制问题，房屋出售与住房制度改革问题，房地产投机的利与弊问题等。但从总体看，我国对于房地产业的研究仍处于探索和学习国外经验的阶段，还没有形成完整的有关房地产业发展的理论体系。 综上所述，以及结合表1-3可以看出相比较于国外，中国的房地产企业的成本明显高于国外，其中地价和建筑工程费，又占了很大的比例。所以解决过高的房价，让老百姓都能买得起房，成了一个迫切的需求和任务。 中国水平 国际水平 说明 地价和税费占住宅成本的比重 45% 20% 过高的地价和税费是我国住宅建设成本居高不下的原因 建筑工程费占住宅成本的比重 40% 72% 我国建筑施工中存在着现代化程度低、施工周期长、劳动生产率低等状况，僵住工程的技术水平运用低于国际通行标准。 其他费用占住宅成本的比重 15% 8% 其他费用是指由于信息不完全及其他非经济因素影响，房地产开发商在开发建设过程中必须支付一定的交易成本。 房地产开发商的投资利润率 20-30% 6-10% 与国际水平相比，我国住宅的利润率冥想偏高，再结合我国购买力不足的状况，更显偏高。 成套房房价与家庭年收入的比例 10-20倍 3-6倍 按照国际上的经验，成套房的房价与家庭年收入比例保持在3-6倍，而中国的现行房价明显过高。 (责任编辑：qin) |