1。4 研究步骤

本文综合了因子分析以及逻辑回归拟合模型对杭州城市居民房价及其指数的进行相应的建模，并且很好预测出2017年3月份的房价指数，具体步骤如下：

第一，采集数据：从房天下产业网采取杭州城市居民自2016年3月份到2017年2月份的新房以及二手房的房价指数。自己编写R网络爬虫程序①，对杭州市住房保障和房产管理局进行相应的数据抓取并且保存。

第二，数据清洗和描述性分析：将收集好的数据进行清洗并且成功的汇总，然后对汇总的数据进行相应的描述性分析，得出最近1年内杭州城市居民住宅价格指数的发展趋势。

第三，建立因子分析模型：运用因子分析模型，对杭州城市居民房价的影响因素进行了相应的分析，并且根据因子分析模型，得出三个对杭州城市居民房价的影响因子，并且利用原始数据对其进行了相应的验证，并且得出因子分析模型是完全适用来评价杭州城市各地区房价平均值。文献综述

第四，建立逻辑回归拟合模型：采用逻辑回归拟合模型，对杭州城市居民房价指数进行相应的拟合并且评估，并且利用拟合的模型对未来杭州城市居民住宅价格指数进行预测，并且进行得到杭州城市房价的发展态势。

2、房价指数说明以及描述性分析

2。1 指数说明

2。1。1 房价指数 ②

其中 和 分别是t和t-1时期的价格指数，P为物业价格，A为当期建筑面积。

2。1。2 指数波动 

其中 和 分别是t和t-1时期的价格指数。