农村土地流转运行机制新设计

在国外,有些国家为了扶持农业发展,也建立了土地银行制度。如南非的南非土地银行“。法国的土地信贷银行“等,这些国家的土地银行并不开展土地存贷业务,而是一种金融服务组织,主要经营以土地为标的的金融服务业务,其设立目的也并非是为了促进农地流转。

而论文网本文所要设计的土地银行不仅办理农村土地使用权的存贷业务,也提供土地使用权抵押贷款等金融服务业务,同时还是土地开发性金融机构,通过对存入的土地进行整理维护,使所吸收的农地增值,再贷给土地需求者,并从中获取增值性收益。

当然,农村土地银行不同于城市土地储备机构,因为土地储备机构不开展土地抵押贷款业务,不具备信用创造功能;也不同于一般的政策性金融机构(如中国国家开发银行。中国农业发展银行等),因为一般政策性金融机构的标的物是货币;更不同于一般的商业银行,它不以追求利润最大化为目的,而是一种特殊的政策性金融机构,旨在推动农村土地流转市场的有效运行,实现农村土地资源的优化配置。

一。关于农村土地银行运作设计

(一)主体构成

农村土地银行是一种政策性金融机构,在实际运行过程中主要涉及到存地者。贷地者。政府和农村土地银行四大主体。

存地者就是在土地流转市场中土地使用权的提供者;贷地者就是经整理维护后土地使用权的受让方;农村土地银行运行之初由政府出资控制。同时,农村土地银行内部设立专门的土地存贷部。土地管理维护部和土地金融服务部。土地存贷部主要办理农村土地使用权的存贷业务,土地管理维护部主要对存入土地进行分类整理。投资开发,甚至可以附上具体的生产经营规划,然后整体打包流转给土地需求者,并从中获取增值收益;土地金融服务部主要办理土地抵押贷款业务。土地债券的发行以及相关保险业务等。

(二)投资对象

实行家庭联产承包责任制,农村土地所有权归集体所有,并将土地承包经营权平均分给农村集体组织内的成员。当前土地流转的理想状态是,搁置土地所有权,坚持土地承包权,流转土地使用权。因此,在农村土地银行运行过程中,实质上是以土地使用权的流转为纽带,通过土地的增值服务实现农村土地的集聚和规模经营,并从中获得利润回报。

(三)业务范围

农村土地银行主要办理土地使用权的存贷业务,同时还可对农户存入的土地进行整理与开发,提供土地增值服务。此外,随着农村经济的发展和各种现实条件的允许,还开展土地使用权抵押贷款业务。债券发行业务和各种农业保险服务等。在土地存贷过程中,农村土地银行还应及时对土地存贷信息进行披露,并提供信息咨询和纠纷调解服务。

(四)利润分配

农村土地银行成立之初,主要由政府出资成立,也可由地方政府以资金入股或农户以土地承包权入股,最终农村土地银行的所有权和控制权仍归国家所有。其利润来源有两条途径:一是办理土地存贷业务以及土地抵押贷款业务收取的服务费;二是通过对存入土地进行管理维护所获取的土地增值费。由于农村土地银行不同于一般的商业银行,它不以盈利为目的,因此,农村土地银行通过土地存贷业务。土地抵押贷款业务以及土地增值服务业务等渠道获得的利润首先应用于偿还债务;其次用于弥补以前年度的亏损;然后提取一定的盈余公积金,以防范未知风险;最后将剩余部分向股东发放红利,其中属于村集体的红利作为集体收入,主要用于当地的公共服务建设。

二。土地银行运作需要注意的问题

(一)适用范围

农村土地银行运行模式一般比较适合人多地少且外出务工人口较多的农村地区。这部分地区的土地流转市场供求充足,有利于农村土地银行业务的开展。同时,农村经济水平差异性较大,并且资源分布不均衡,不能搞一刀切“,最好先选择合适的地方进行试点,逐步推进,

(二)土地使用权价格的评估及利息确定问题

在土地存贷过程中,关键是如何评估土地价格以及存贷利息的确定。既不能因农户对土地价格的过高预期而影响土地的流转,也不能因农户急于转出土地而定价过低。可以成立专业的土地评估机构,依据土地的位置。肥力以及面积等综合因素对土地价格作出合理的评估,再根据农户存入期限的长短确定不同档次的存地利息,这类似于银行存款利息,期限越长,存地利息越高。但对于农地贷出的利息,则应该是期限越长,贷出利息越低。因为农业生产周期一般较长,使用权的相对稳定性有利于激发农户增加对土地的投资力度,进行农业产业化经营,获取规模效益。

(三)土地存贷合约的设计问题

在土地流转过程中,标准化的土地存贷合约具备较强的流通性,从而为将来可能的土地存贷合约证券化业务的开展奠定了基础。笔者认为,由于农业生产的特殊性,农户存入的土地不能像银行存款一样提前取出,必须严格遵守合同约定期限。同时,到期后无论农户选择取出土地使用权还是续存,都应该提前至少一个月告知并办理相关手续。此外,关于土地存入的期限,笔者认为,由于农业生产周期较长,过短的存期不利于土地流转市场的建立和土地的规模经营,存入期限以6各月为起点,分半年。一年。两年。三年。五年。十年等档次。同时,贷出的土地可以提前归还,但需缴纳一定的违约金。具体存贷期限和违约金的数目根据具体情况而定。

(四)风险控制问题

为了降低农村土地银行运行的风险,有必要在农村土地银行内部建立起相互牵制的内部监督与控制体系。与此同时,还应有专门的外部监督机构对其土地存贷业务等办理过程进行监督。此外,保险机构也可提供相关保险业务,以降低经营大户在农业生产中可能遭受的各种损失。在农村土地银行运行过程中,合理的风险评估机制的建立是促使土地流转市场健康运行的有效保障。

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