我国房地产市场泡沫研究(3)
这一系列举措明显的显示出管理层对当前房价快速上涨的担忧。如果不加以注意和控制，必将导致房地产泡沫的产生，房地产泡沫一旦破裂，对社会经济和整个金融系统造成的危害是不可估量的。因此，本文认为，在现阶段房地产市场泡沫进行研究并提出防范意见是必要的。
1.1.2 研究意义
“房地产泡沫”是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。房地产价格长期快速上涨导致的房地产市场交易价格远超其实际价值的现象。
从房地产泡沫的定义我们可以明显看出，房地产泡沫产生的最重要的诱因就是人们的过度投机，由于初始价格的上涨，使人们对房地产未来价格产生良好的预期，并因此加大当期房产消费，导致房地产价格脱离其价值迅速的不合实际的高涨，最终使房地产价格偏离其内在价值太远，在需求法则、替代法则、预期逆转和政府干预等内外在因素的共同作用下导致房地产泡沫的破灭。因此，房地产交易中的投机性就成为监控房地产泡沫的一个重要指标。
近几年中国房地产市场已经进入了飞速发展的阶段，房地产已经成为国民经济发展的重要支柱。而房地产泡沫的破灭决定了一个国家的兴衰走势，为了不让这一切的发生，为了不重蹈其他国家的覆辙，为了我国房地产市场能够平稳健康的发展，通过本文提出对中国房地产市场泡沫的研究，对房地产的成因理论进行探讨与实证分析，分析房地产品牌现状、房地产存在的问题方面，提出了房地产品牌营销战略的对策，吸取国外治理房地产泡沫的经验和教训，进一步完善我国的各种政治、经济制度与法规。为我国房地产业进行科学合理的监控和调控提供理论依据。在城镇化快速发展的今天，我们应该冷静的观察，着眼于全局，促进房地产市场平稳健康发展。
1.2 研究理论基础
（1）泡沫的界定及其分类
关于泡沫的经济学含义，目前在经济学界还没有一个公认的定义。美国著名经济学家Charles•P•Kindleberger曾给出一个比较经典的有关泡沫的经济学定义：泡沫可以不严格的定义为一种或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上升。开始的价格上升产生迸一步价格上升的预期，并且吸引新的买主，投机者一般感兴趣的是来自于资产买卖的利润，而不是它的使用或产生盈利的能力。这个价格上升通常跟随着预期逆转和价格的陡然下降，进而以金融危机而告终。
Kindleberger对泡沫的界定实际上描述了泡沫和泡沫经济的产生、膨胀和破灭的过程，包含了泡沫和泡沫经济的双重含义。
综合考察各种经济泡沫定义，可以认为经济泡沫本质上是一种价格运动现象。可简单定义为：经济泡沫是由投机导致的资产价格脱离市场基础的持续上涨。具体来讲，经济泡沫有两重含义：第一，经济泡沫是指资产价格脱离市场基础持续急剧上涨的过程或状态。第二，经济泡沫是指资产价格高于由市场基础决定的合理价格的部分。这个含义要着重注意两点，一是建立在市场基础上的资产的基本价值，二是看资产价格的偏离是持续性的还是在很短的时间内就消失。
Hamilton从泡沫经济的表现方式出发，将经济泡沫分为两种：确定性泡沫和随机泡沫。而随机性泡沫又可分为两种：崩溃性泡沫和连续再生性泡沫。在实践中，确定性泡沫只是一种理论抽象，实际上人们所说的经济泡沫几乎都是随机性泡沫。
Blanchard&Fisher根据泡沫发展演变的过程中，把经济泡沫分为三种类型：永久扩张型、突然爆炸型和逐渐消失型。永久扩张型是建立在严格的经济学假定基础上的一种理论抽象：人的无限期界和完全理性预期。它通常用来描述泡沫产生的初期，经济泡沫以比较平稳的速度发展。但是实际上人是有限期界的，而且人具有有限理性预期。因此这种平稳的扩张是不可能持久的。随着人的非理性预期增加，泡沫膨胀的速度会逐渐加快，以至于会变成突然爆炸型泡沫。如果没有政府正确的干预和正确的金融政策的引导，泡沫一般是不会白行消失的。因此逐渐消失型泡沫就是指在正确的时间采取正确的措施治理已经产生的经济泡沫。