财务费用   0。67%      0。44%   0。24%

图3各项成本费用占营业收入的比重趋势图

依图2和图3的对比可知，2013年至2015年万科公司销售净利润率下降是因为营业成本的上升，这一期间，营业成本占营业收入的比重上升了2。15%（68。54%-70。69%）。除了营业成本的因素外，其它费用的变化对销售净利润的变化也起到一定的作用：营业税金及附加在这3年中变化较为稳健，平均占营业收入比重的9%左右；值得注意的是，销售费用占营业收入的比重从2013年的2。85%上升至2014年的3。09%，又在2015年下降至2。12%，这说明公司可能在采取一些措施上来管理企业的销售费用。而管理费用近三年变化浮动不明显，说明公司在组织和管理房地产开发经营活动中效率没有很好的提高，管理成本没有减少。财务费用在近三年呈现下降趋势，说明公司现金越来越多，存款利息收入的增长速度比贷款利息的增长速度快。这也从侧面反应了万科近三年资金利用率下降，业务发展步伐变慢。

4。3  总资产周转率分析

图4万科总资产周转率趋势图

由图4可知，万科的总资产周转率变化幅度比较大、波动明显，这表明万科企业近三年的资产使用效率波动较大。我们可以根据存货周转率和应收账款周转率，剖析其大幅波动的实际原因。存货周转率即一定时期内存货资产买入卖出的速度，买入卖出的速率越快，说明这个企业的存货资产能够更快的变现，占用在存货上的资金及存货周转速度越快。房地产项目开发的时间长，开发出的产品价值高，其产品的变现能力差，所以房地产行业的存货周转率一般偏低。应收账款是企业应该收回却未收回的款项，是否能够收回具有不确定性，研究这个企业将应收账款转为现金的能力，可以通过应收账款的周转速度 [2]。

图5万科存货周转率趋势图

图6万科应收账款周转率趋势图

由图6可知，2013年至2015年该公司的应收账款周转率有非常明显的提升，增加了34。38%（88。88%-54。5%），可见万科企业在2013年以来应收账款回收情况越来越好，应收账款能够及时有效的变现。经过几年的休养生息，房地产行业有重新复苏的迹象，整个市场环境开始活跃，这就解释了为什么2015年应收账款周转率会大幅度提高。

由图4、图5和图6对比知，存货周转率呈现缓慢上升趋势，而总资产周转率则与应

收账款周转率变化趋势一直，呈极速上升状态。这说明万科近三年总资产周转率变动的原因与应收账款周转率变动分不开，与整个市场和国家方针的走向分不开。

4。4  权益乘数分析

图7权益乘数趋势图

由图7可知，近三年万科企业的权益乘数基本维持在4。45左右。较2013年逐渐减少，这说明该公司的负债水平有所下降，公司将财务杠杆指标降低。这可能是由于近几年整个市场环境萎靡，公司盈利能力不强导致的。公司负债率低，会制约公司的发展，但也相应减少一定的债务风险。

5  与保利地产财务比率的对比分析 

虽然在房地产行业中万科一直都是处于龙头老大的位置，但近几年来，保利地产整体业绩的快速成长，大有超越万科的趋势。因此，我选取保利地产作为万科企业的对比公司，研究两者财务指标的变化，尝试预测万科企业未来发展走向。文献综述

表2  万科企业2013~2015年净资产收益率、销售净利润率、总资产周转率及权益乘数