国外研究现状国外学者研究城市土地价格方面已经有很长时间了，他们的土地市场发展成熟，宗地数据比较容易获得，因此，关于住宅用地价格方面的研究非常多，本文通过查阅国外学者关于土地价格方面的研究，总结了如何用特征价格模型来分析影响住宅用地价格的因素。74491

H。O。博兰克斯基研究发现个别因素、邻里因素和区位因素是影响土地价格三大微观因素。他通过许多研究发现，土地价格83%的变化受这三方面的影响[1]。大部分国外的住宅建筑都是独栋的形式，所以国外学者经常把建筑物的个别因素和建筑因素联系在一起。D。 Forrest，R。 Wardf 通过研究发现车库、宗地面积、地下室的面积与住宅用地的价格呈正相关[2] 。McDonald，Osuji实验研究发现，临近公交站的地块价格比偏远公交站的地块的价格要高，这说明邻里因素对住宅用地的价格有积极的影响。论文网

国外的学者很久之前就将特征价格模型应用于房价和地价上，尤其是上世纪80年代之后，他们从不同角度细致研究了影响土地价格的因素。Kwang Sik Kim 等人在对韩国中心城区内的公路及地铁附近的土地研究发现，宗地的容积率越大，土地的价格越高。

2国内研究现状

在我国，土地价格问题的研究直到20世纪80年代才开始，且多以定性分析为主，定量分析很少。直到近10年，我国学者通过学习和借鉴国外的相关研究理论和分析方法，房地产市场领域才得以大量的被实证研究，其中应用较多的就是特征价格模型分析方法。

严思齐曾以南京市土地为研究对象，在深刻分析影响住宅用地价格因素的基础上，选南京市主城区2003年~2009年7年间的住宅用地出让数据作为样本，建立了城市住宅用地特征价格模型，在这基础上研究了住宅用地价格影响因素。

周林林以土地市场相对成熟的上海市为研究对象，通过研究现有文献，确定影响住宅用地价格的微观因素。

周丽丽利用特征价格模型对太原市普通住宅的价格特征进行了研究，分析不同特征因素对太原市普通住宅价格的影响程度，并据此构建了住宅估值的线性模型。

郭文刚，崔新明，温海珍等人通过研究杭州市住宅用地价格的影响因素，采用线性函数建立特征价格模型，然后进行估计、检验，最终得到了影响住宅价格的因素[3]。

尽管像南京、上海等地对住宅用地价格影响因素的研究较成熟，但是由于土地市场的区域性，其他地块的研究对徐州市地价的影响甚少，所以本文参照他们的研究方法，独立分析徐州市住宅用地价格的影响因素。