通过案例值得我们的思考的是法院审判依据？房屋租赁权特殊性是什么？租赁权为什么能对抗所有权？我国现行“买卖不破租赁”在司法实践中是否存在缺陷？是否需要完善？

二、买卖不破租赁的内涵及适用条件的探讨

    但租赁关系具有特殊性，一般租者无其房的现象比比皆是，其相对处于弱势地位。此原则的适用就是“先租后卖”的情形，买受人只能获得含有租赁权负担的所有物。故法律赋予了租赁权物权性质来维护承租人权益。如若想要深入了解该制度，首要条件是弄明白什么是“ 买卖”，以及其具体指代哪些法律行为。顾名思义“ 买卖”本身是一种法律行为，对此扩大化解释包含赠与、设立他物权等都可以适用。 那么“破”的具体含那？一般我们理解“破”就是打破，但有限制缩小此制度的嫌疑。 本文认为，“破”应为对抗。即承租人可以租赁权来所有权。[ 朱志峰：《“买卖不破租赁”原则释疑》载于《河南社会科学》2013年第6期。文献综述

]

    综上该原则主要体现在以下两点：第一：该规则不因所有权变动而对抗租赁权。与此同时相对应的，租赁物的买受人即新的所有权人理所当然的替代原出租人继而履行原租赁合同，这样就不需要再订立新的合同，进而降低了相关成本。第二：。此原则同时财产流转秩序得到了稳定，满足了市场经济效益，使市场经济秩序得以有效的建立，对应的市场经济法制得以完善。[ 孙莉莉、苏凌、叶春森：《买卖不破租赁规制的法律价值研究》2011年版。]

    综上可以看出，适用“买卖不破租赁”，租赁权优先于所有权。那么此规则的适用上又存在哪些争议？学界有不同争议。

（一）三要件说

    台湾学者王泽鉴先生和郑玉波先生主张三要件说,他们主张“买卖不破租赁”原则只需合法的租赁合同、标的物交付承租人和所有权让与第三人三个构成要件。该三要件说阐述了买卖不破租赁的基本构成要件,不足的是,租赁物的交付以及交付的公示性相关问题没有解决好。后来随着时代的发展以及法律思维的严谨,台湾地区在债编修正文中,对此种公示方式予以了改进。

（二）四要件说

    史尚宽的《债法各论》中主张”买卖不破租赁”原则在三要件基础上增添有效的租赁物让与。丰富了四要件说使其更加的严谨。 理由是,无效的租赁物让与,不会形成合法有效的租赁关系,更何况更深一层的所有权对债权所构成的威胁,此种种情况,就不存在债权对所有权的限制。来:自[优.尔]论,文-网www.youerw.com +QQ752018766-

（三）五要件说

    台湾学者黄立提出,在四要件的基础上再添加一要件,即承租人持续占有租赁物。那么此原则由有效的租赁合同、出租人将租赁物交付给承租人应在让与前、承租人持续有效占有租赁物、出租人将标的物所有权让与以及仅限不动产租赁（标准是没有公证的不动产契约,租赁期限大五五年）。

（四）本文观点

    综合学界的不同学说的比较、社会现实关于租赁的纠纷、司法实践以及理论法条四个放四个方面来分析适用此原则的构成要件。

第一：租赁合同有效。合同合法有效需满足：其一，对应的民事行为能力；其二，意思表示真实无瑕疵；其三，符合公共利益；满足这三个主要方面。顺带说一句，还需符合合同效力。

第二：有效的所有权让与。新的所有权人必须符合法律规定的所有权变动，即租赁物的所有权人须根据有效成立的买卖合同或抵押合同等所有权变动的合同获得所有权，在此要件之后方可适用此原则。  试析我国买卖不破租赁制度的完善(2):http://www.youerw.com/faxue/lunwen_93186.html