房地产价格。货币政策与通货膨胀关联关系

中图分类号:F27

文献标识码:A

doi:10。19311/j。cnki。16723198。2017。11。016

1引言

自从1998年实行住房市场化制度改革以来,房地产市场随之快速发展,住论文网房价格总体呈现上升态势,尤其2003年以来价格上涨幅度明显加大,房价受到越来越多的关注。房地产市场不同于其他商品市场,是由于其本身具有消费和投资两种属性,房地产消费占居民家庭消费最大的一部分,个人大多通过住房抵押从银行取得贷款,地产开发商依赖信贷资金的供给。从这几点可以看出房地产市场与金融市场关系密切,货币政策改变将对房地产市场产生冲击。

2理论分析

央行对房地产价格调控是房价影响通胀预期的理论之上。房地产的金融投资品属性日渐增强,其价格代表对未来的消费需求,影响人们的投资决策和预期未来成本。房地产价格明显影响通胀预期时,中央银行就应该及时介入进行干预。

2。1货币政策对房价的影响

假说一:流动性过剩导致对房地产需求旺盛,进而推高房价。房地产领域的高收益率引导信贷资金大量流向该领域,也包括国外热钱的涌入,造成房地产市场持续繁荣,是高房价的原因之一。

假说二:负利率推高房价。最近10年来,长期的负利率一方面减弱了人们的存款意愿,人们更倾向于投资房地产。股市,理财产品等来提高收益率,从而推高房价;另一方面,资本市场不发达,可投资品种少,加上2008年以来股市的长期低迷,促使大量资金流入房地产领域并抬升房价。

2。2房地产价格和通货膨胀之间的影响

房地产价格通过财富效应。抵押品效应等影响通胀。房地产价格上涨,从长期看增加居民实际收入,通过财富效应影响物价水平;通货膨胀通过收入效应,预期效应等影响房价。

假说三:通货膨胀和房地产价格存在长期互动机制。

3实证研究

通货膨胀率采用CPI同比增幅。房地产价格数据我们采用全国房地产开发业综合景气指数。广义货币增速选取M2增幅指标。名义存款利率采取一年定期存款利率,存款利率受央行基准利率控制,不适合做高频指标,我们采用名义存款利率减去通货膨胀率的实际存款利率(r)作为分析指标。

以上指标均是从2003年1月到2016年12月之间的月度数据。其中国房景气指数(HPI)来自于和讯财经网,M2和一年期存款利率来自于中国人民银行网站,CPI数据来自于国家统计局网站。

首先?Ω髦副杲?行平稳性检验。本文采用软件Eviews6。0进行操作。

ADF检验结果表明HPI。r。M2。CPI在1百分号的显著性水平下表现为非平稳,其一阶差分序列在1百分号的水平下表现为平稳,各变量为一阶单整序列,这说明各变量之间为同阶单整,一阶差分序列具有平稳性,可能存在协整关系。

我们将数据分为两组进行分析,第一组数据是HPI。M2。r,第二组数据是HPI。M2。CPI。

3。1对第一组数据进行约翰森协整协整检验

我们先对HPI。M2和r进行协整检验,滞后期选择1到2。滞后期的选择是根据(SC)施瓦茨准则。AIC(赤池信息准则)。LR(最大似然比)。

协整检验结果如下:迹检验表明存在3个协整关系,最大特征值检验表明存在1个协整关系。这说明HPI。M2。r之间存在协整关系。

协整方程:HPI=0。299084星号M2+-0。391538星号r

约翰森协整检验结果表明:M2上涨1个单位,房价上涨0。299084个单位,实际存款利率上涨1个单位,房价下跌0。391538个单位。

接下来建立VAR模型,并进行脉冲响应分析。滞后阶数的确定是根据AIC(赤池信息准则)。LR(最大似然比)。SC(施瓦茨准则),其滞后阶数为2期。

建立VAR模型,首先建立HPI对r的脉冲响应分析。根据脉冲响应结果:对r一个正冲击,HPI的响应为负,并且逐渐扩大到第9个月左右到达最大值(-4),然后影响逐渐减小。

再建立HPI对M2的脉冲响应。根据脉冲响应结果:对M2一个正冲击,HPI的响应为正,并且逐渐扩大到第11个月左右到达最大值(0。8),然后影响逐渐减小。

3。2对第二组数据进行约翰森协整协整检验

协整检验结果如下:迹检验和最大特征值检验均表明存在1个协整关系。这说明HPI。M2。r之间存在协整关系。

协整方程:HPI=0。2226947星号M2+0。247951星号CPI

约翰森协整检验结果表明:M2上涨1个单位,房价上涨0。2226947个单位,CPI上涨1个单位,房价上涨0。247951个单位。

接下来建立VAR模型,并进行脉冲响应分析。滞后阶数是根据AIC(赤池信息准则)。LR(最大似然比)。SC(施瓦茨准则),确定其滞后阶数为2期。

建立VAR模型,首先建立HPI对CPI的脉冲响应分析。根据脉冲响应结果:对CPI一个正冲击,HPI的响应为正,并且逐渐扩大到第9个月左右到达最大值(约0。45),然后影响逐渐减小。

再对HPI和CPI做格兰杰因果关系检验。检验结果表明HPI和CPI互为因果关系,说明HPI和CPI之间存在长期互动关系。

上述的实证检验证实了上文提出的三个假说:

第一,流动性过剩影响房价。实证检验表明M2上涨1个单位,房价上涨0。299084个单位。脉冲响应结果显示M2对房价有一个正向冲击,并在大约一年之后达到最大值。

第二,负利率推高房价。实际存款利率下降1个单位,房价上涨0。391538个单位。脉冲响应结果显示负利率对房价也是正向冲击,在大约9个月之后达到最大值。从2003年底以来长期的负利率使得居民存款意愿减弱,更乐于投资于资本市场以赢得更高的收益。

第三,房地产价格和通货膨胀存在长期互动关系。房地产价格上涨带来通货膨胀一定程度的上涨,通货膨胀又反过来推高了房价。

4政策建议

通过上文的分析,本文提出如下三个政策建议。

4。1控制流动性过快增长

为了抑制流动性过剩对房价的刺激作用,一方面应该增强金融市场的广度和深度,完善资本市场,拓宽融资渠道,更好的吸纳过剩流动性。另一方面积极推动利率市场化和汇率制度改革,使得人民币合理反映对内和对外价值,抑制国内资本大量流出和国际热钱大量涌入。

4。2采用利率政策控制房价

货币政策多注重数量性工具(准备金政策。银行信贷。货币供给等),对价格性工具(利率。汇率等)重视程度不够,利率变化会对资产价格产生影响,通过本文分析,我们可以看到利率上涨对房价有明显的抑制作用,货币政策有?M一步改进的空间。

4。3统筹治理通货膨胀和房价,防止房地产泡沫化

中央银行应关注资产价格,特别是房地产价格过快上涨,综合运用货币政策。行政手段。产业政策等调控房价,防止房价泡沫破裂给整个实体经济带来的负面影响。

解决流动性过剩问题。控制房价和通胀,是一个系统工程。需要从经济和金融两个层面着手,逐步实现经济结构战略性调整,收入分配政策改革,实现储蓄与消费。消费与投资结构的均衡;逐步完善金融市场改革,增强金融市场广度和深度,进一步推动利率。汇率制度改革。

房地产价格。货币政策与通货膨胀关联关系