海南农村土地承包经营权抵押贷款问题研究

基金项目:2014年度海南省哲学社会科学规划课题,农村产权制度改革视角下海南农村金融市场发展研究,编号:HNSK(GJ)14-26。

一。海南农村土地承包经营权抵押贷款的基本情况

据最新数据统计,截至2015年6月末,论文网海南省已有三亚。东方。海口。琼海等14个市县全面开展了确权登记颁证工作。全省测量农村土地面积已达466。5万亩,占国土二调“农村耕地面积的49百分号,颁发农村土地承包经营权证近8万本,建立档案近22万卷。2015年5月,海南省省委办公厅。省政府办公厅印发了海南省全面推进农村土地承包经营权确权登记颁证工作方案,计划于2015年底前完成确权土地测量及核查公示工作,2016年底前基本完成农村土地确权登记。近年来随着农业现代化的发展,城镇化的加快,进城务工的农民不断增多,而农民又不愿放弃农村土地承包经营权,所以农民流转土地的愿望强烈。海南省计划建设全省统一的农村土地流转市场及服务中心,包括1个省级流转服务中心,22个市县区级服务中心。同时,还将推动实行农村土地流转合同制,健全农村土地承包经营纠纷仲裁体系,探索基准地价。公开招租竞标的流转制度。海南通过大规模的土地流转,大批的家庭农场。农民合作社。农业企业等新型农业经营主体对土地进行规模化开发,形成了集约化。产业化经营管理,但普遍存在融资困难。改造扩建经费投入不足等问题,尤其需要金融支持。

2009年,中国人民银行和银监会在关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见中提出有条件的地方可以探索开办土地经营权质押贷款“。一些地区随之围绕农村土地承包经营权抵押开始开展金融创新,并取得了一定的经验和成效。2013年,党的十八届三中全会关于深化土地制度改革,加快农村金融创新,全力提升以林权。农村土地承包经营权。农村居民房屋所有权三权三证“抵押融资为重点的三农“金融服务便利化水平的精神,为激活农村土地,促进农村土地规模化经营及农业产业化发展,增加农民收入及农村融资渠道,解决农村融资担保难的问题,如何开展农村土地承包经营权抵押贷款工作进行了积极的探索和思考。

海南省抓住国家推动农村产权制度改革机遇,为深入贯彻落实十八届三中全会和中央2014年1号文件精神,积极探索农村金融改革发展,从推动农村经济建设和促进城乡统筹发展出发,在文昌市。澄迈县开展农村金融综合改革试点,为全面开展农村金融改革发展打牢基础。为深化农村产权制度改革,创新金融服务方式,拓宽融资渠道,扶持三农“发展,海南省于2012年出台印发了海南省农村土地承包经营权抵押融资管理办法,为海南农村土地承包经营权抵押贷款提供了良好的金融运行环境。有关数据显示,截至2015年6月,海南全省累计发放土地承包经营权抵押贷款3000多万元,让2000多万农户及时获得银行金融服务。

二。发展农村土地承包经营权抵押贷款的制约因素

1。缺乏可开展农村土地承包经营权抵押贷款的金融机构

目前,现有涉农金融机构主要有农业发展银行。农业银行以及农村合作信用社三类。农业发展银行实力有限,且在县级以下几乎无分支机构,不直接面向农户,开展农地抵押业务能力有限;农业银行是以盈利为目的的商业性银行,开展农村土地承包经营权抵押贷款的积极性不高,据调查,土地经营权处置难。难以变现是目前涉农金融机构不愿开办土地经营权抵押贷款业务的主要原因;农村信用社是农村金融的主要力量,长期服务于农业,但实力有限,抗风险能力较弱。鉴于农村金融机构的严重缺失,即使法律允许土地承包经营权可以抵押贷款,但仍然难以推进。

2。农村土地承包经营权主体不明确

农村土地承包经营权权属不确定,使得承包者的投资安全和投资利益缺乏强有力的法律保障,制约了土地顺利的流转。土地承包经营权证发放不到位,导致农村土地流转矛盾纠纷屡见不鲜,使得以土地承包经营权作为抵押的信贷业务难以开展。另外,土地承包经营权登记在法律上缺乏一定的效力,也是当前涉农金融机构不愿开办农村土地承包经营权抵押贷款业务的主要原因。

3。土地价值评估困难

目前,农村土地承包经营权的价值主要由农民和金融机构协商确定,或者由地方政府有关部门工作人员进行评估,缺乏权威的第三方评估机构和评估标准,评估操作随意性和主观性较大。农村土地承包经营权通常期限较短(为5―20年),金融机构难以评估此类权益的价值,实际价值难以合理确定。由于土地承包经营权价值取决于土地承包经营的时间。土地经营收益,加之受自然条件。生产经营项目等因素影响较大,因此评估机构难以对土地承包经营权的实际价值做出准确判断,土地的实际价值得不到正确定位。评估价值普遍低于土地经营权实际价值,加之评估方法不科学,不仅影响了土地融资功能的发挥,也降低了银行的风险控制能力。

4。缺乏健全的土地流转市场

债权人接受土地承包经营权的抵押担保的前提是,抵押权人在债务人不能履行到期债务时,可以就土地承包经营权进行拍卖。变卖,以保障自己债权的实现,这就需要农村土地承包经营权流转市场作为拍卖。变卖的载体。海南除个别乡镇建立了土地流转市场外,大部分地方没有建立土地流转市场,土地流转大多由农户私下进行。由于流转市场发育缓慢,流转信息不畅通,无法对农村土地承包经营权进行公开竞标。拍卖,一旦经营户出现贷款违约的情况,金融机构处置抵押物难度较大。土地承包经营权难以变现,较大程度上制约了金融机构开展农村土地承包经营权抵押贷款的积极性,使得土地抵押融资难题得不到有效的解决,影响了农村土地承包经营权抵押贷款业务的推广。5。农村土地流转手续不完备,操作不规范

调查发现,大部分农村土地流转呈零星流转。口头流转。短期流转方式。即使部分农户采用签订合同“的形式进行流转,也无任何签证手续。农村土地流转手续不完备,土地经营权的法律效用不强,导致农村土地承包经营权抵押贷款失去推广应用的条件,大多涉农金融机构也不敢以土地承包经营权作为抵押物。土地流转部门不明确,登记制度缺失,农村土地流转操作不规范,导致流转权益难以得到保障,使土地承包经营权不能进行抵押登记,阻碍了土地承包经营权抵押贷款的开展。

6。风险保障机制缺失

农村土地承包经营权进行抵押贷款,需要相应的中介组织和必要的风险保障机制。因为,农业抵御自然灾害和市场风险的能力相对较弱,特别是农地抵押贷款用来经营养殖业。农作物种植的市场风险更大。一旦发生自然灾害,将造成土地上附着物出现重大损失;或因市场形势发生变化导致土地上附着物市场价值大幅降低。这都会直接影响贷款经营户的还款能力,导致信贷风险加大,进而降低了金融机构发展农村土地经营权抵押贷款的积极性。另外,农业保险发展尚不足,欠完善的农业保险不足以降低农民收入的波动性,而农民收入是农民还贷的主要资金来源。

7。相关法律法规障碍

农村土地承包法规定:通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包。出租。互换。转让或者其他方式流转“,但没有明文规定土地承包经营权可以做抵押。担保法规定:耕地。宅基地。自留地等集体所有的土地使用权不得抵押。“即使央行和银监会都明确表态希望各地区推进农村土地经营权抵押贷款试点,但是目前相关法律法规的限制,很多地区都难以实施这项贷款业务,即使个别地区实施了,也很难推进。

三。促进农村土地承包经营权抵押贷款发展的对策建议

十八届三中全会公报提出要赋予农民更多财产权利,各地纷纷涌现的农村三权“抵押贷款金融创新能够释放农村经济发展潜力,值得鼓励和推广。但在具体操作上,各地区在试点过程中存在着各种问题和限制。各试点地区应适当放宽对不良率的容忍度,要对农民手里的三权“价值做科学的评估,从而避免盲目评估带来的代偿风险,应针对农村金融的特殊性,推出一套适宜的风险防范机制和措施。

1。政策扶持农村金融机构,强化贷后管理

政府扶持农村金融机构发展,如提供一定的资金支持,提供必要的技术支持和培训,提供财政税收优惠政策,建立农村金融机构服务三农“的激励机制,特别对涉农贷款投放比例较高的农村金融机构提供税收减免和财政补贴等政策激励。农村金融机构可以针对土地经营权抵押贷款的特殊性,建立贷后跟踪制度,在贷款发放后,从资金使用到平时农业生产情况,不定时地进行贷后调查,凡是影响贷款到期收回的风险因素,都要引起重视并及时介入解决,最大化降低贷款收回风险。金融监管部门应对相关金融机构增加农村土地经营权抵押贷款不良贷款率的容忍度,消除金融机构惧贷“心理,使农村土地经营权抵押贷款更加良性发展。

2。建立统一权威的农村土地价值评估机构

建立农村土地价值评估机构,制定农村土地经营权价值评估管理办法“,可以引入中介机构对农村土地经营权抵押价值进行评估,农村金融机构也可组建独立的土地流转评估部门,为开展农村土地承包权抵押贷款创造有利条件。政府或者土地管理部门也可组建独立的土地流转评估中心,培养专业资质评估人员,规范土地承包经营权价值的评估,为农村金融机构开展农村土地经营权抵押贷款创造有利条件。同时,还可建立科学的农村土地资产评估体系,合理确定农村土地价值。

3。加快建设农村土地流转市场

建立土地流转服务中介机构,健全土地经营权争议仲裁机制,为农村土地承包经营权流转提供流转平台,并明确其相关职责,即汇集土地使用权委托流转和受让的信息,发布土地流转供求的信息,接受供求双方咨询;组织开展土地使用权公开招标竞投活动,促进土地使用权流转的市场化;协调供求双方有关事宜,促成流转双方达成意向,并协助办理有关流转手续,提供统一的合同格式,做好合同的鉴证服务;对土地流转跟踪服务,协助调解合同纠纷,维护土地所有者。承包者和经营者三方的合法权益。

4。逐步完善农业保障机制

加快组织成立农业信贷担保机构和发展农业保险机制,降低土地经营权抵押贷款的信贷风险。政府应鼓励和支持保险公司开展农业保险业务,对农业亏损进行适当的补偿。农村金融机构要积极探索多种担保方式,如对额度较大的农村土地承包经营权抵押贷款,推行公司担保+农村土地经营权抵押“,收益保证+农村土地经营权抵押“和基金担保+农村土地经营权抵押“等方式,进一步降低信贷风险。

5。修订和完善农村土地相关法律制度

修订和完善农村土地承包法。担保法等相关法律,明确规定土地承包经营权可以进行抵押获得贷款,为开办土地承包经营权抵押贷款提供法律依据。另外,农村土地承包经营权是农民的用益物权“,是属于农民的财产权“,应该允许土地承包经营权抵押。

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