农村土地流转效率问题研究

中图分类号:DF413文献标识码:A文章编号:1006-4117(2011)04-0262-02

一。武宁县农村土地流转现状及原因分析

本文选取江西省武宁县横路乡五个村(金盆村。花园村。新溪村。横路村。株林村),针对上述5个村的土地论文网流转情况,做了200份实地问卷调查。主要是为了解农村土地流转现状及其产生的原因。

(一)武宁县横路乡农村土地流转现状

1。农村土地流转规模小。根据此次农村土地流转调查,横路乡人均占地(农用地及农村建设用地)相对较多。农用地家庭人均约1。3亩/人,农用地真正用于流转的土地只占农村土地很少的一部分,且流转以亲戚。邻居代耕为主,约占农村土地流转规模较小(见表1);建设用地家庭人均约为80?O/人,农村建设用地包括房屋宅基地。晒场。搁置。厕所及猪圈等,农村建设用地散乱搁置。闲置,由于农村建设用地主要是宅基地利用率不大。地块细碎。产权不明晰等原因,新农村建设又没有推进集中居住,建设用地流转驱动力缺乏,农村建设用地几乎没有流转。因此,从总体来看,农村土地流转规模较小。

农村土地流转机制单一,以代耕为主。经济欠发达地区的农村土地利用价值不大,且农村土地由于土地细碎化。投资回报率低。不能规模利用。因此,要流转也是亲戚。朋友。邻居间的流转,主要是以没有经济报酬或者经济成本的耕种,以代耕为主,仅有少数是农民企业家办厂或者办学校(西海国际艺术学校)。农民建房等,其中代耕为70户,出租为14户,置换为32户,且主要是以建房为主,合作经营为5户(见表2)。

3。农民流转意愿不强。多数农户家庭来看,农民强调土地的保障功能及投入产出,担心流转即无利可得,又会损失自己的土地权益,因此出现了农户家庭即使不耕种,也宁愿土地空置。抛荒,不愿意流转出去。对土地流转的态度主要表现无所谓。不愿意流转。愿意流转等,分别占到10。5百分号。65百分号。24。5百分号(表三)。

农村土地流转中介方缺失。从调查来看,农村土地流转大多是农户间的自发流转,很少有中介机构来促发流转或担保流转。少数的被动流转的也是在政府推动或外来企业推动下才发生的。横路乡的土地流转中介机构较少,主要是农村流转提供担保代理机构。金融机构。外来企业数量相对较少,一个流转市场缺乏了土地流转机构,自然就形成了流转效率低下问题。

(二)武宁县农村土地流转效率低下的原因分析

1。农村土地流转行为不规范及流转保障机制未形成。武宁县国土部门规定,对承包经营权可依法采取转让。转包。出租。互换。入股等方式进行流转,流转方式多样化。但是在调查过程中发现,武宁县农户家庭进行土地流转的愿意不高,以农户家庭间的自发流转为主,农民流转随意性较强。流转合同主要是采取口头协议形式,并未遵循法定程序及未履行必要手续,土地流转缺乏合同来约束双方的权利义务,且易产生流转纠纷隐患,即土地市场的流转机制未形成,直接影响了农村土地流转效率。

2。农村土地流转市场监管及激励机制不健全。武宁县虽然提出鼓励进行土地流转,但是仍未形成统一规范的土地流转市场,缺乏土地流转中介和流转价格评估机构,导致流转信息在土地供求双方不对称,价格机制和供求机制不成熟,流转双方权益难以平衡。另外,由于当前武宁县土地流转处于流转初级阶段――自发流转阶段,市场的不健全就导致了监管机制的缺失,未形成土地流转激励机制,同时,村镇政府部门的引导服务不到位,职责不明确,无力进行土地流转规范化合同化的管理,进而流转缺乏透明度和公平性,直接影响了农地流转的范围。效益及效率。

3。农村土地流转主体较少及流转后的非粮化现象。农村土地流转效率低下的一个重要原因在于农村土地流转结构性矛盾。一是农村土地零散。细碎难以形成流转动力,难以形成规模,吸引流转投资方;二是农村土地用途不能改变及土地投资回报率低,没有人愿意接受这样的土地;三是农村土地流转机构较少,农村土地流转管理成本及经营成本较高。此外,农村土地流转后的非粮化。有数据显示,截止2008年底共有1。09亿亩土地的承包经营权实现了流转,据农业部测算,其中有5000多万亩用于非粮生产,占总流转面积的一半左右,占耕地面积的2。7百分号。武宁县农地流转也存在非粮化现象,例如某些地方对宅基地进行强制流转,既未给予农民补偿安置,又迫使农民远离耕地进城居住,而土地流转后又并非复垦成农用地。

4。农村土地流转收益分配不合理。农村土地流转主体主要包括农民。政府。村集体经济组织及企业及土地流转需求方。农村土地流转存在着利益博弈过程,博弈各方都寻求利益最大化而相互争取流转主动权。即基层政府压低成本进行土地流转追求业绩,村集体经济组织进行流转增加收益,企业又因为投资成本减少而获益。只有农民作为弱势群体,处于博弈链的底层,同时,由于土地被流转,进而农民获得的农业补贴就更少,收益越少,甚至没有长效的增收机制。农村土地流转的收益分配严重不均,成为制约提高农地流转效率的重要问题。

二。完善农村土地流转率的建设性措施

(一)建立农村土地中介机构,完善土地流转中介市场。土地流转市场可以到规范土地流转行为。创造流转机会。促进流转成功。通过对当前武宁县建立土地流转中介市场的SWOT分析,认为建立农地流转中介市场是促进当前土地流转效率的最直接有效的方法。一是农村土地流转市场是有形的,它有一个完整的组织架构和运营系统,可以解决信息不充分或者不完全。二是它有助于农地流转职能的完善,如在实践中建立一套由土地资产评估机构。法律咨询机构。土地托管机构。土地流转招商机构等组织,确保土地流转价格合理公开及交易顺利进行。三是还会有助于事后监督。市场会形成农村土地流转的风险评估机构,主要是针对农地流转的经营。自然。市场等风险进行评估,降低土地在流转过程中的风险,增加风险规避渠道,为土地流转供需主体提供保障支持。

(二)明晰土地产权,实行土地确权。登记及发证。农村土地权属或权益不清是农民不愿意进行流转的客观因素,因此有必要对农村土地确权。登记及发证。确权主要是明确土地流转方的权利,使得农民知晓农村土地的权利。进而不会在流转过程中吃亏。登记及发证主要是保障农民的合法权益,特别是在遇到纠纷及矛盾时,有法可依,有据可循。另外,产权明晰可以提高土地配置效率,是确保农民在占有。使用。处置土地时相关合理权益及收益,提高农民进行土地流转的积极性。

(三)完善农村的社会保障制度体系。农村社会保障是促进农地流转效率的基础保证,可以提高农民土地流转积极性及解决农民后顾之忧。因此可以从三个方面来解决农村社会保障:一是加快户籍改革制度。改变当前城乡分割的局势,解除由于户籍制度给农民带来的束缚,消除民工在城市由于户籍的不同所带来的歧视待遇,使其在城市生活有归属感。二是促进农村社会保障的覆盖面,医疗保险。农业保险。教育保险及养老保险等。三是提高保障水平,增加农民增收机制,不断地从多层次。多方式。多渠道的去完善农村社会保障水平及保障功能。只有做到社会保障制度体系不断完善和保障水平的不断提高,才能在农村劳动力转移的同时,不再有恋土“情结,真正解决农民在土地流转方面的后顾之忧,提高农村土地流转的效率。

作者单位:江西师范大学城市建设

作者简介:黄周地,江西师范大学城市建设08级研究生;周玮,江西师范大学城市建设硕士研究生,土地资源管理学专业;吴彬,江西师范大学城市建设硕士研究生,土地资源管理学专业。

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