浅析农村土地流转的实践问题

传统农业要转型为规模经营的现代农业就对土地流转提出了必然要求。中央深改小组第五次会议上,为土地改革定下基调,即在土地所有制不变的前提下三权分置。经营权流转。要在坚持农村土地集体所有的前提下,促使承包权和经营权分离,形成所有权。承包权。经营权三权分置,经营论文网权流转的格局。“坚持依法。自愿。有偿,以农民为主体,政府扶持引导,市场配置资源,土地经营权流转不得违背承包农户意愿。不得损害农民权益。不得改变土地用途。不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境。

一。近年来农村土地流转模式

土地互换,即农村集体经济组织内部的农户,为方便耕种和各自的需要,对各自土地的承包经营权进行的简单交换。

出租,即在市场利益驱动和政府引导下,农民将其承包土地经营权出租给大户。业主或企业法人等承租方,出租方按年度以实物折价支付土地租金。

入股,亦称股田制“或股份合作经营,是指在坚持承包户自愿的基础上,将承包土地经营权作价入股,建立股份公司。

宅基地换住房,承包地换社保。即农民放弃宅基地置换为城市发展用地,可在城里获得住房;放弃土地经营权,享受城市社保,建城乡统一的公共服务体制。

股份+合作即农户以土地经营权为股份共同组建合作社。村里按照群众自愿。土地入股。集约经营。收益分红。利益保障“的原则。

委托流转,也称预流转“,即农村集体工商注册一家公司或者成立合作社,农户将土地先流转给集体公司或合作社,再由集体统一流转给业务方。

二。农村土地流转实践的问题分析

农村土地流转在实践中存在的问题不仅是多方面的,而且存在于土地流转的各个环节。本文主要从法律制度。政府功能。市场机制。农村金融体系几个方面来分析。

(1)法律保障不足。虽然各级政府近年频繁出台各种促进土地流转的意见和办法,但是阻碍土地流转的首要因素仍是土地流转的法律制度不够健全。法律明确了农村土地归集体所有,而集体主体的虚拟和多样性,使得农村土地所有权主体模糊不清,这就导致农民和企业都对土地流转后未来的预期产生不确定性,都疑虑是否能够长期稳定地经营流转的土地。

(2)政府功能缺位。由于在土地流转中的政府监督。管理。调解。仲裁等功能缺位,农户进行农地流转时,一般都没有书面合同或者合同不规范,这是导致土地经营权流转后产生纠纷的根源。同时,没有政府主导的纠纷调解和仲裁又使多数土地流转纠纷无人受理或没有实质性解决,造成农民权益得不到保障。

(3)市场机制缺失。农村土地流转目前还没有形成统一规范的土地流转市场,因此农户等土地流出方和农业企业等土地流入方之间存在严重的信息不对称。农民在信息获取上的弱势地位使得他们对土地流转的供需情况缺乏了解,对流转价格没有定价权,最终限制了农民获得土地流转的最大效益。

(4)农村金融体系不健全。土地流转伴随的是农村剩余劳动力转移到城市,农民户均土地少。流转租金低,而城市房价高。生活成本高,因此农民要放弃土地进入城市还是需要资金支持。对龙头企业等土地流入主体而言,首先要解决大规模土地流入的租金以及规模经营的前期大量投入,而农业投资回报周期长,资金回笼慢的特点使得企业面临巨大的资金压力,这也是土地流入方规模经营的瓶颈。虽然农村也有信用社和其他政策性支农银行等金融机构,但是农村房屋。农具等抵押品估价低,难以成为银行的有效抵押品。同时由于农业生产面临自然和市场两大风险,也难以获得银行信贷支持。因此,建立真正满足土地流转双方需求的有效的融资贷款机制和农村金融体系,是促进土地流转必须解决的问题。

三。促进土地有序流转的建议措施

(1)健全农村土地法律体系。对现行土地相关法律法规进行清理,理顺各项法律的关系,在此基础上对其进行补充。修改和完善,以适应土地流转的需要。包括宪法中的土地条款。国家土地法。相关部门的专项法律法规以及地方性规章制度。完善土地产权制度,确定土地所有权主体和使用主体的权利义务。土地法律的完善的方向是让农民获得土地的物权性让渡权,消除土地使用权及其流转时间的限制,使土地可以更好地在不同产权主体之间进行交易,实现土地资源的优化配置。

(2)政府要加强管理监督。各地政府相关部门应引导农户和企业遵循土地流转的法定程序,成立专项组织加强流转合同监督管理。明确双方的责。权。利,做好合同完善工作,避免产生权属及其他利益纠纷。加强农村土地承包经营纠纷调解仲裁体系建设,健全纠纷调处机制,妥善化解土地承包经营流转纠纷。同时要监督土地流转后的使用性质,禁止土地作为非农用途或者损害农民权益的用途。

(3)培育农村土地流转市场平台,发展中介服务组织。一是参考人才交流市场的模式,建立土地流转交易所这样的有形平台,为交易者提供洽谈交易场所,有效集中土地流转的供求信息和价格信息。二是引入政府的指导和咨询机构以及中介服务机构,共同向交易双方提供政策法律咨询。发布市场行情与动态。文书起草。价值评估。资金融通。流转审批。规费收取。过户登记等服务,以缩短流转时间,减少流转成本,规避流转风险。

(4)疏通农村融资渠道,创新金融产品和服务方式。增加农村金融服务主体,支持各类银行机构在农村集中居住点增设分支机构或服务网点,提高服务覆盖面。大力发展农村小额贷款公司。农村资金互助社等新型农村金融机构,满足农村不同层次的金融服务需求。创新抵(质)押担保贷款模式,积极配合地方政府探索开展土地承包经营权。农民宅基地。林权。渔权抵质押贷款业务,扩大各类新型农村经营经济主体用于担保的财产范围。

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