房地产企业成本控制的现实困难与优化路径

当前,经济发展进入新常态,为了抑制房地产市场过热,政府进一步加强了对房地产行业的宏观调控,尤其是对土地市场做了较大的整顿,房地产开发企业的土地使用权必须根据市场规范来获得。由此,房地产开发企业面临日趋激烈的市场环境和愈发复杂的投资环境,因此有论文网必要改变传统的成本理念,优化资金利用,加强成本控制。

一。房地产企业成本的构成和特点

房地产企业的成本主要指的是房地产企业在商品开发。建设和经营过程中所产生的各种费用的总和,具体包括土地的征用和拆迁补偿。建筑安装工程费用。基础设施建设费用。前期的工程费用。开发间接费和公共配套设施费等。房地产企业所涉及的费用通常包括了企业的应摊费用,即房地产企业在开发。建设和经营期间产生的该期损益应承担的各种费用,其中涵盖管理费用。财务费用以及销售费用等。作为资金高度密集型行业,房地产行业的特性是高投入。高风险和高效益,资金流对于房地产行业的发展至关重要。

房地产企业的成本构成具有如下特点:1。土地。土建。设备费用是房地产开发成本的主体内容,大约占总成本的80百分号,其中拆迁补偿款及土地征用费用占全部成本的23百分号,比前期工程费。公共配套设施费及基础设施费三项费用合计占比10百分号都要高,这是推高房价的一个重要因素。2。房地产开发成本中,配套费及其他收费项目支出受外界因素影响最大,大概占项目总投资的10百分号～15百分号,因此,采取有效措施,减少这部分费用,可有效降低开发成本,提高经济效益。3。房地产企业依赖于银行贷款,所以管理费用和筹资成本较高,如果项目进度延迟,就延长了贷款时间,同时无法及时利用购房者资金归还银行贷款,从而产生了数额较大的利息支出。

二。房地产企业成本控制的现实困难

的房地产行业经历了快速发展的黄金时期,但是,由于片面侧重发展速度,在发展过程中存在的问题也越来越明显,尤其是在成本控制方面的问题更加凸显。1。成本控制观念较为落后。房地产开发企业普遍成本控制观念落后,成本控制范围仅限于施工过程,依然习惯通过节约的方式降低成本,很少使用组织。技术。价值链等科学先进的手段。2。尚未形成成本控制体系。成本控制是一个动态过程,包括立项。设计。施工。销售等多个环节,而目前房地产开发企业依靠合同进行成本控制,不能全面系统地做好项目开发整个周期的成本控制。3。缺乏人力资源成本意识。长期以来,成本控制只是财务人员的工作,其他部门的员工与成本控制没有关系,失去了企业员工的支持和参与,成本管理很难取得成效。4。事后控制重于事前控制。大部分房地产开发企业忽视图纸设计和优化,只注重控制项目后期的成本结算,甚至部分财务人员只根据合同控制成本,造成开发过程浪费严重的现象。

三。房地产企业成本控制的优化路径

(一)健全成本控制体系

房地产开发企业必须完善成本管理制度,健全成本控制体系,对项目各个环节进行全员。全程。动态控制。首先,在立项阶段要重点做好前期的成本。利润估算,对项目的可行性做充分调查,避免因决策失误而造成损失;其次,重视建筑设计的成本控制,这是前期成本控制的一大直接因素,必须选择一支强大的设计团队,通过对比多种方案来选择最佳方案;施工过程中要将工程预算作为成本控制的标准,及时比较目标成本与实际成本的差异,认真分析出现成本偏差的原因,然后有针对性地改善;最后,工程完工后要认真审核工程各项成本费用,以合同所载工程价款为控制限额,把实际开发成本控制在合理范围内。

(二)完善业绩评价机制

房地产企业应该建立经济责任制,对成本管理进行明确。合理地分工,对目标成本进行分解和细化,把成本控制落实到项目。到部门。到每一个人,编制出项目成本控制考核责任书,构建起完善的成本管理责任制,形成目的明确。分工合理。责任分明的责任体系。同时建立有效的成本控制激励机制,鼓励团队之间相互合作,对成本控制业绩进行评价,以此作为绩效考核的重要组成部分,对优秀团队及员工给予奖励,对成本控制不力的予以惩戒,以避免目标与执行脱钩的现象,真正做到控制成本人人有责。

(三)有机融入价值链理论

房地产开发包括市场调查。图纸设计。融资筹资。设备供应。建筑装饰。景观工程。广告。销售等,所有环节都是整体,构成了一条价值链,价值增值是以价值链的增值为前提的,价值链上的相关企业是一荣俱荣。一损俱损“的关系,价值链上的相关企业不仅要考虑自身利益,还要追求整个价值链的竞争力。房地产开发企业应将目标定位为整个价值链利益的最大化,因此,在信息流方面,要建立完善信息系统;在资金流方面,要提高资金使用效率,采用科学预算方法,建立渠道管理理念下的运营资金管理体系;而在采购渠道上,需要改变传统的对单个项目进行优化的理念,应与时俱进,根据渠道管理理念,积极实施综合性的管理。对员工可实施平衡计分卡模式,以加强企业战略执行力,平衡积分卡能帮助员工了解其工作是怎样影响价值链的各个环节的,当他们看到自身对成本控制的正面影响时,就会支持改进流程方式。此外,为了获得财务杠杆正效应,企业决策者还应当严格按照财务杠杆系数进行计算,确保做出理性的财务决策。

(四)加强全过程成本控制

房地产开发企业的成本控制主要集中在投资决策阶段。设计阶段。施工阶段。竣工结算阶段,每一个环节都不可或缺,只有加强项目全过程成本控制,强化全面预算管理,落实风险控制,才能真正降低成本,提高企业效益。1。投资决策阶段的成本控制。据相关统计资料,投资决策阶段对项目成本的影响高达80百分号～90百分号,对项目建设全过程的成本控制具有决定性作用。对立项的预期收入。利润。风险以及成本等进行财务分析,编制项目的目标成本,并实施有效控制,才能很好地落实投资决策阶段的成本控制。投资决策阶段的成本控制内容主要包括项目可行性经济指标分析。成本估算。现金安排。相关风险敏感性分析以及投资收益测算等几个方面,投资估算的方法包括静态投资估算和动态投资估算,其中动态投资估算包括了价格变动对投资额。建设期利息和固定资产投资方向调节税等的影响。2。设计阶段的成本控制。工程设计是成本控制的关键环节,包括严格落实方案设计与工程设计的招投标制度。在初步设计阶段应控制各项经济指标,把限额分解到各项具体工程量,完善限额设计,以保证不超过总投资额;在施工图设计阶段,大力推广价值工程方法,充分考虑市场材料和设备的价格变化,并认真监督设计出图前的审核工作;设计变更难以避免,所以必须重视设计变更管理工作,重视项目现场条件变化,加强技术沟通,尽量把变更控制在设计阶段。3。施工阶段的成本控制。此阶段是整个建筑工程的中心环节,应加强施工组织设计,实现人力。财力。物力和技术等生产要素的最优化组合;成本控制人员及时收集造价调整资料,准确预测价格变动因素,对施工过程实施动态控制;同时建立健全工程变更审批制度,加强工程变更控制,以防造成工程预算超支。4。竣工交付阶段的成本控制。大量。复杂。集中“是竣工结算阶段的特点,此阶段的关键在于加强竣工结算时的审核。也就是说,在工程结算的时候应当有工程竣工验收单,确保合同和设计图纸完全按照规定来完成,同时审查工程的洽商签证以及预算的增。减账清理工作,以及相关竣工调价和材料差价审计工作。

四。结语

成本控制是企业降本增效。提高经济效益的重要手段,房地产开发企业的成本控制更是一项复杂。细致。系统的工作。目前,成本控制已成为房地产开发企业的工作重点,成本控制水平成为衡量企业核心竞争力的重要指标,企业只有结合企业文化。性质。规模等特征,建立适合自身的成本管理体系,实施全程。全员。动态成本控制,才能将项目成本控制在合理的范围,实现资金流动的良性循环,才能实现利益的最大化。

房地产企业成本控制的现实困难与优化路径