2  设计依据

2。1  理论与方法

本次设计中采用了SWOT分析法和麦克尔·波特竞争理论。

SWOT分析法又称为态势分析法，它是由旧金山大学的管理学教授于20世纪80年代初提出来的，是一种能够较客观而准确地分析和研究一个项目现实情况的方法。SWOT四个英文字母分别代表：优势（Strength）、劣势（Weakness）、机会（Opportunity）、威胁（Threat）。论文网

从整体上看，SWOT可以分为两部分：第一部分为SW，主要用来分析项目本身的内部条件；第二部分为OT，主要用来分析外部环境条件。将调查得出的各种因素根据轻重缓急或影响程度等排序方式，构造SWOT矩阵。在完成环境因素分析和SWOT矩阵的构造后，便可以制定出相应的行动计划。制定计划的基本思路是：发挥优势因素，克服弱点因素，利用机会因素，化解威胁因素；考虑过去，立足当前，着眼未来。运用系统分析的综合分析方法，将排列与考虑的各种环境因素相互匹配起来加以组合，得出一系列公司未来发展的可选择对策。

如在设计中项目的优势列举了几项城市优势、地段优势、开发优势、产品配套优势、现房优势、物业优势、入驻商优势、9公寓项目的特殊优势等，这些优势就从外部环境和项目自身入手进行分析和研究。

麦克尔·波特竞争理论是指一个企业要在市场竞争中取得优胜地位，有三种战略可供选择：最低成本、差异化营销、市场集中 (lowest cost，differentiation，focus)，为企业的战略定位提供了构架。

每个房地产项目都会有许多优点或缺点，任何的优点或缺点都会对相对成本优势和相对差异化产生作用。成本优势和差异化让开发商放大自己的优点从而压倒性的从众多竞争对手中脱颖而出。将这两种基本的竞争优势与房地产营销策划相应的活动相结合，就可导出可让项目获得较好竞争位置的三种一般性战略：总成本领先战略、差异化战略及专一化战略。

“总成本领先战略”要求企业必须建立起高效的营销规模和手段，全力以赴地降低成本，严格控制成本、管理费用和推销、广告等方面的成本费用。

“差异化战略”是提供不同于竞争对手的手段或者特点。实现差异化战略可以有许多方式，泰富世界城这个项目充分体现了差异化，唯一的品牌入驻如奥特莱斯，麦当劳得来速餐厅让该项目的差异化更加明显。

“专一化战略”是主攻某个特殊的顾客群、某产品线的一个细分区段或某一地区市场。低成本与差异化战略都是要在全市场范围内实现其目标，专一化战略的前提思想是：公司业务的专一化能够以较高的效率、更好的效果为某一狭窄的战略对象服务，从而超过在较广阔范围内竞争的对手。

   在这次设计中选择了最低成本战略和市场集中战略。具体是在进行项目营销方法是，我选择了直接营销，采用直接分销可以在一定程度上建立企业的知名度，开发商的良好形象可以很好的展示给广大消费者。同时如果采用直销模式可以更好的建立一支可控的高素质销售队伍，尤其是在现在销售行业负面消息层出不穷的今天，如果泰富世界城房产商简历一只形象佳、素质高的销售队伍，则可以避免服务性行业的一些潜规则，如收受红包，专业技术不强等现象。市场集中战略则是针对有特征性的消费群体确定合适的项目定位和价格体系。

2。2  参考文献的选用

本次设计所引用的参考文献，主要为目前房地产市场的情况说明以及提供了营销策划的影响，使文中的表述更具客观性。文献综述 浙江嘉兴泰富世界城开盘营销策划SWOT分析(3):http://www.youerw.com/guanli/lunwen_198792.html