摘要近几年来,由于国家实行积极的财政政策,拉动投资需求,启动房地产市场,房地产开发和房地产市场发展迅猛。但透视房地产业税收本质,繁荣背后仍有隐忧,其存在的偷逃税活动,扰乱了税收秩序,影响了公平竞争。重点对房地产税收面临的问题作一点有益的探讨。

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1房地产业税收征管面临的问题

1。1倒挂往来不入收入账“,随意调剂收入

这是房地产企业最常用的偷逃税手法。主要表现为:一是将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账上,作为调节利润多少的工具,不及时结转收入,不及时申报纳税;二是收到银行按揭款时,长期挂在预收账款“等往来账上,不入销售收入“账,推迟纳税;三是对外投资分回的收益,账务处理上挂在其他应付款“等往来账上,不入投资收益“账,逃缴企业所得税。

1。2税前扣除项目不真实,虚列或高估成本

主要表现为:一是利用发票监管的漏洞,抬高建筑成本,减少应税所得;二是不按项目设立成本明细,将完工与未完工的项目成本混在一起,造成完工项目成本虚增,导致企业账面亏损或隐瞒巨额利润;三是在进行道路铺设。小区绿化等配套设施建设时,设法高估配套工程成本及其相关费用;四是人为地将开发项目中的自用部分成本缩水,扩大用于销售部分的成本,以减少销售部分的营业利润,逃避相关税收;五是多列利息支出和预提费用,隐瞒实际利润额。

1。3以房抵债。抵费用或弄虚作假不计销售收入,偷逃相关税收

主要表现为:一是以商品房抵顶银行借款本息;抵顶应分配给投资方的利润;抵顶应支付的建筑安装工程款;抵顶获取土地使用权的价款等相关债务,直接计入往来科目。二是以商品房抵顶应支付的广告费用。电力费用等支出,不计销售收入。三是不按规定开具发票或开具假发票,少计收入或减少应税所得额。

1。4以代收账款或其他名义为由不按规定申报纳税,偷逃税款

主要表现为:一是代政府有关部门及其他企业收取的费用,如煤气管网费。市政建设费。邮电通讯配套费。房屋交易费。水电增容费。有线电视初装费。电话电缆安装费。绿化费等。企业往往以代收款项全部付给了委托单位为由,在财务处理上不计收入或直接冲减开发成本,导致营业额减少,偷逃相关税收;二是利用关联关系,非法转移利润;三是自建房屋销售或出租,取得收入不入收入账;四是以工程尚未决算,收入。成本无法准确反映为由,不申报纳税;五是伪造审批手续,假借委托开发“。合作建房“和外商投资企业“等名义,骗取税收优惠等,也都是房地产业偷逃税常用的主要手法。

2房地产业税收征管现状透视

2。1从房地产业税收收入来看

虽然房地产业实现的各项税收不管是分税种,还是收入总量以及收入结构都有较大幅度的增长,这都是由房地产市场的不断发展和税收管理得到强化,成为房地产业税收增长的强大动力得来的,但进一步深层次地分析必将面临一些突出问题:一是涉税信息失真,计税依据可信度小,导致房地产税收大量流失;二是纳税人申报意识和申报质量不高。销售收入不实。成本虚列。费用列支不合理,隐瞒。虚报成交价的现象突出;三是房地产市场不规范,投资结构单一,后劲不足;四是税制改革不彻底,制约了房地产业税收可持续增长的规模。

2。2从房地产业纳税人来看

企业为了实现利润最大化必然铤而走险。利益是柄双刃剑,具有腐蚀性,过度地追求往往产生非理性的偷逃税行为。如果偷逃税不被发现,必然大赚一笔,即使被发现了。查处了,也只是补足税款,缴纳少量的罚款和滞纳金而已。收益与成本的巨大反差,助长了部分房地产企业偷逃税的主观故意,并且房地产业所特有的周期长。投入大。环节多的特点又给偷逃税留下了可以操作的空间。一些房地产企业为追求利益的最大化,不惜以违法犯罪为代价,在申报纳税。拖欠税款。延迟纳税。偷逃税上大做文章。

2。3从政府及相关部门行为来看

政府及部门处于转型时期,为了谋求地方和部门利益“而损害公共利益的现象仍然存在,一是为了加快城市基础设施建设,减轻财政支出压力,当地政府在招标的房地产开发项目中附加一些配套开发建设项目,并在税费上做出允诺或让步。一方面任意减免地方性收费项目或降低收费标准,另一方面要求税务部门提供税收优惠“,支持地方房地产业的发展;二是由于房地产业在地方经济中占有重要地位,企业与政府之间关系密切“。在纳税上企业总想寻求政府庇护“,而地方政府的个别领导也认为企业与税务部门都是自己的两个钱口袋“,企业发展与税收增长是一个问题的两个方面,这种想法影响了税务部门的公正执法;三是在土地管理上呈现两个相反趋势,一方面为了招商引资,各类开发区纷纷以低价甚至免费出让土地,另一方面,为获取资金,政府设法高价出售经营性用地。有人认为房地产是城市的小金库一点也不为过,地方政府受利益驱动,大肆开通相关收费,据有关资料统计,一般情况下仅土地出让金就占地方财政收入的20百分号以上。相反的趋势形成相同的结果,即牺牲国家利益,政府从中得到更多的收益,地方政府在看重并依靠房地产业发展的同时,在一定程度上,对房地产企业的偷逃税行为淡然视之,造成房地产业税收大量流失。

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