1.1.2  住宅政策的特点
在房地产经济社会中，住房政策的基本特点包括：效率性、公平性、社会性和政治性。
（1）效率性
作为经济行为的一种，居住行为是以效率为首要目标的行为活动。而对居住行为来说，“效率”则是指政府为应对房地产住宅市场的变化所做出的政策调控，使原本稀缺的房地产资源的使用率提高。为保证住宅政策的有效实施，提高房地产资源的使用效率，政府一般采用规范房地产市场中所有权形式、住宅价格、住房金融等方式实现调控目标。
由于房地产具有使用周期长、成本费用高、回报率高且稀缺性的特点，同时住宅是保障人类生存的基本需求。在马斯洛的需要层次理论中，安全需要属于第二层次需求，由此可见除却正常的生理需求外，住宅的需求对于人类来说也是不可或缺的。因此，住宅市场主要依靠市场机制调节和政策法规规范两方面，来提高资源配置效率达到最大使用效率。
（2）公平性
    由于在市场经济体制下，人们必须到市场上租赁或购买房屋，由此可见，我国的住房分配与收入分配具有较强的关联。政府出于对社会稳定的考虑，在较大程度上更为重视中低收入人群在住房分配上的困难。因此，大部分住宅政策多是基于为中低收入人群减轻购房压力而颁布的。
（3）社会性和政治性
其实，许多西方国家将住房问题纳入社会福利范畴，由于房屋给人们提供了栖息住所，同时，也为人们工作生活、创造财富等提供场所。因此，住宅政策具有较为明显的社会性。出于对住宅政策的社会性和政治性考虑，许多国家都把住房问题，尤其是稳定房地产市场平衡，完善住房分配列入重要的社会政治议题。
而从法律的角度来说，住宅政策包括：住宅法案、住宅法令和住宅计划。而文护住宅使用权，改善住宅质量则是住宅政策的基本目标。从政策调节的目标来说，其供应目标为：调节房地产资源的利用分配差异，完善市场机制，确保房地产市场供求平衡；而其公平目标为：运用再分配手段，实现社会住房的公平分配，环节住房分配矛盾。

1.2  我国住宅政策的变化背景
 我国住宅政策改革变化可分为四个阶段：
（1）初步时间阶段
     建国初期，我国的住宅模式以“以租养房”为主，住宅建设投资没有回报，在不断加快的城市化进程中，大量人口涌入城市，造成城市住房紧缺。同时，由于“以租养房”的模式，政府不得不承担过重的福利住房补贴，住房条件也得不到相应改善。八十年代初，由于城镇化进程的推动，越来越多的人口涌入城市，但城市住宅建设投资短缺，房地产投资建设缓慢，我国城市住房出现严重短缺现象，在市场经济发展的背景下，政府提出住宅政策改革，同时结合我国财政制度，将住房投资决策权下放地方政府。之后，于1980年颁布的《全国基本建设工作会议回报提纲》中提出住房商品化政策，过后，在第十四届全国人民代表大会上通过新的土地法，正式承认私人拥有土地使用权并可通过市场转让的内容。
（2）深化改革阶段
     1994年国务院颁布《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，明确提出住宅政策改革目标是：建设与市场经济体制相适应的新城镇住房制度。随后，在全国推广公积金制度，明确住宅的商品性质，促进房地产市场的发展。
（3）全面发展阶段
     1997年金融危机浪潮过后，我国陷入了严重的内需不足的困境，为拉动内需刺激消费，推动国民经济增长，政府将促进房地产市场发展作为重要战略手段。1998年《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》正式提出货币化的住房分配取代住房的实物分配。2003年以后，我国的房地产市场进入迅速发展阶段，房地产业逐渐成为我国国民经济的支柱产业之一，也因此，房价上涨过快，住房供需结构失衡逐渐成为突出问题。2005年，国家出台《关于切实稳定住房价格的通知》对房地产市场进行宏观调控，2006年5月国务院常务会议提出促进房地产健康发展的优尔条措施，加大土地管理力度，严格控制房地产开发信贷条件，为全面推广住宅政策打下基础。 住宅政策对房地产住宅市场影响分析(2):http://www.youerw.com/jingji/lunwen_28915.html