房地产生命周期理论告诉人们，任何一种房地产产品在市场中无论多么畅销，要想持续发展下去，就必须在进入市场的那一刻，考虑新产品的开发，那么对于同济科技园来说，周边的住宅商品因为是否符合消费者行为，或者说产品定位是否精准会成为在现在及未来这里住宅商品价格走向的关键。

商品住宅价格的分析方法比较难以确定，一般来说，我们需要用多元线性的模型去分析，去找相关量的，但是在本文中，因为我们的研究对象的不同，我们需要研究环同济科技园区的周边的商品住宅价格趋势，这个区域范围比较小，实在科技园的周边范围内，进行取点，进行分析。我们得通过一些数据资料，然后通过模型得出相应的判断行分析，通常情况下来说，影响商品住宅的因素变的复杂，难以确定，我们找到因素，那么就要给出相应的变化关系。通常情况下，对于我们的研究对象来说，如果我们能从这个过程准确的分析，得出该科技园的一些商品住宅的变化趋势，那么对我们来说，非常有用的，我们可以将这个科技园的案例去作为模型去研究其他科技园的分析。

对于科技园周边商品住宅的价格分析，将会采用一元线性分析的方法，这样会使得我们做出的数据的准确性和关系的合理性和可能性提升。

2 商品住宅价格 

2.1商品住宅价格的定义

住宅价格：一般来说，也就是商品住宅在市场上用货币进行交换的价格，那么这样来说就存在供给价格，这个是开发上或者建筑住宅的所有者想要卖出的价格，那么当然也存在需求价格，这个一般是那些想要购买商品住宅的需求者能给出的价格，通常情况下，这些一般都是波动的，是不确定的，基本都是一段数值，那怎么样才能进行交易，怎么样才能实现商品住宅的流通，那当然是，双方的价格能达成的统一，这个价格买卖者都愿意用到这个价格，也就是买卖双方都乐意接受的数值。慢慢的，很多人的大众价格也就演化成市场的价格。通常情况下，单方的价格不能够作为市场的价格，因为这个毕竟没有达成交易，不能成为市场调节机制里面的价格，当然，市场价格也会常常在一个地方，或许在很小的区域内，因为每个人的情况不同，受很多因素的影响变化波动也是很正常的，交易往往显示的是一个区间的变化，不会看某件住宅商品的交易价格。

那么来说，通常情况下，商品住宅都会有自己的有关物会受到相关的保护，一般来说，面积应该是会被列入保护的范围内，建筑物的面积应该是最为重要的，还有建筑物的生产成本，也会同时与你的建筑物面积有关。通常情况下，一些开发商也会去考虑它的一些因素，像它的收回资金的时间段就比较长，而且，商品住宅的价格与位置因素又有很大关系，所以很多情况下，很多开发商能够轻易的决定自己是不是能进行这片商品住宅的运作，包括生产经营。

在房地产行业来说，地理位置的是重要的因素，因为如果一个建筑物一旦有地理位置的优势，那么它的升值的潜力是非常大的。还有房地产行业太依靠现金流，资金的流动，对一个开发商从对这个房地产开发项目开始到商品住宅项目的结束，这个是保证项目能健康运营的重要因素。

在市场经济中，商品住宅价格肯定会被一些像市场的供给量，市场的需求量这样的影响，还有买卖双方真正交易的价格的影响。因为城市的经济本来就与很多因素就有关系，比如国际关系，一个城市的本土人口数量，城市的生产力，城市的人均消费能力等，也就是说，这些因素让商品住宅的价格也变得更加难以计算，如果用数据说明，就相对比较麻烦。 上海环同济科技园区周边商品住宅价格走势研究(4):http://www.youerw.com/jingji/lunwen_78450.html