（2）选取徐州市住宅价格的特征变量并对住宅小区样本进行量化。

  （3）徐州市住宅价格回归模型分析。建立多元线性回归方程，通过SPSS10。0软件分析，得到回归方程式，从而分析各特征因素对住宅价格的影响程度，并确定主要的住宅价格影响因素。

1。3。2研究方法

   本文立足于理论分析与实证分析相结合，理论分析为基础，实证分析为重点。

主要从区位特征、建筑特征、邻里特征三个方面进行定量分析。各特征的数量、组合方式不同，住宅的价格产生差异较大。住宅价格微观影响因素错综复杂，在综合参考其他资料后由表及里对三大主要特征的影响因子具体分析。定量分析是以SPSS10。0和Excel作为资料的整理和分析工具，依据统计数据，建立数学模型，采用计量的方法分析出各项变量的数值。本文采用特征价格模型中多元线性回归方法定量分析微观因素。来*自-优=尔,论:文+网www.youerw.com

2 徐州市商品住宅价格微观影响因素理论分析

2。1徐州市概况

 2。1。1地理环境

徐州市位于江苏省的西北部，东西长约210公里，南北宽约140公里，占地

面积11258平方公里，占江苏省总面积的11%。属于华北平原的东南部。徐州地处苏鲁豫皖四省交界处，正因其特殊的地理位置，造就了徐州成为国家重要的综合交通枢纽。各大铁路交汇在此，京杭大运河贯穿徐州南北，公路四通八达，徐州观音机场是淮海经济区唯一的大型干线机场。目前，徐州已成为公路、铁路、

水运、交通、航空、管道“五通汇流”的立体化交通格局。现在全市正着力打造徐州地铁，按预期规划，我市规划建设轨道交通1、2、3号线一期工程，线路总长度为67公里。到2020年形成连接徐州老城区、铜山新区、坝山片区、城东新区的轨道交通骨干网络。

2。1。2宏观经济

   2015年徐州市经济保持稳定增长。省统计局初步核算，至2015年底，全市GDP总量达5319。88亿元，较上年增长9。5%。其中，第一产业增长值504。76亿元，较上年增长了3。5%；第二产业增长值2355。06亿元，较上年增长了9。8%；第三产业增长值2460。06亿元，增长10。2%。人均GDP高达6。15万元，较上年增长9。0%。