投资性房地产准则比较分析

财政部新发布的具体准则中,以企业会计准则第3号――投资性房地产专门就投资性房地产的确认。计量及披露进行了规范。在现行会计处理中,与投资性房地产相关的会计处理在原相关制度中并没有单独规定,而是由企业会计准则――固定资产与企业会计准则――无形资产依照历史成本原论文网则加以规范。投资性房地产准则的适时推出,实现了与国际会计准则的实质性趋同,对于规范企业投资性房地产的会计处理起到积极作用,减少了部分企业利用近年来房地产投资的升温及房价。地价的上涨操纵利润的行为,但在实务中,仍存在亟须规范的问题。

一。投资性房地产准则与国内。国际相关制度的比较

(一)与国内相关制度的比较

(1)包含范围不同。投资性房地产准则发布前无此准则,并不将投资性房地产单独划分出来。如房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的,设置出租开发产品“科目并在其下设置出租产品“和出租产品摊销“二个明细科目,核算企业开发完成用于出租经营的土地和房屋的实际成本以及出租产品摊销的价值;固定资产中的房地产对外出租的,在固定资产“科目核算;土地使用权在无形资产“科目核算;投资性房地产准则发布后规定投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有房地产。对投资性房地产规范的范围包括:已出租的。持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产。

(2)计量模式不同。投资性房地产准则发布前无论是固定资产还是无形资产都是采用成本模式;投资性房地准则发布后引入公允价值模式,对投资性房地产的计量有成本模式和公允价值模式两种。在投资性房地准则中,有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量,由此产生的公允价值的变动直接计入当期损益。

(3)后续支出处理不同。投资性房地产准则发布前,对于固定资产规定如果后续支出使可能流入企业的未来经济利益超过了原先的估计,计入固定资产的账面价值,增计后金额不应超过该固定资产的可收回金额,除此以外的后续支出计入当期费用;投资性房地产准则发布后规定如果后续支出使可能流入企业的未来经济利益超过了原先的估计,视为改良,计入投资性房地产的账面价值。反之,计入当期费用。

(二)与国际会计准则的比较

(1)涵盖范围比较。是社会主义国家,其政治体制决定了在土地归国家和集体所有,企业只能取得土地使用权。因此,投资性房地产准则中所说的土地是指土地使用权,而国际会计准则第40号――投资性房地产(IAS40)提到的土地是指土地所有权。新准则的适用范围包括三类:1)已出租的土地使用权。2)持有并准备增值后转让的土地使用权。3)已经出租的建筑物。IAS40规定除此之外,还包括融资租赁租入的房地产和经营租赁租入转租的房地产。这是由于会计实务中的融资租赁主要是动产,房地产等不动产的融资租赁很少见,而经营租赁租入的房地产承租方不入账,正是这样一种情况,投资性房地产准则没有将融资租赁租入的房地产和经营租赁租入转租的房地产纳入投资性房地产范围,而是纳入企业会计准则第21号――租赁之中。

(2)初始计量比较。投资性房地产准则第七款第二条规定:自行建造的投资性房地产,由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要的支出构成。而IAS40第七条规定:为将来作为投资性房地产而正在建造或开发过程中的房地产,这种房地产在建造或开发活动完成之前,适用企业会计准则第16号――不动产。厂场和设备,待建造和开发活动完成时,该项房地产成为投资性房地产,适用IAS40。即自建投资性房地产完工前,不作为投资性房地产而作为不动产核算。

(3)后续计量比较。投资性房地产准则第九条规定:会计处理可以采用成本模式或公允价值模式但倾向于成本模式为主导。同时规定只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。这在一定程度上提高了投资性房地产采用公允价值计量的可靠性。IAS40第24条规定,可以采用公允价值模式或成本模式作为其会计政策,并且将选定的会计政策采用于其全部投资性房地产。但同时规定。选择成本模式的企业,仍应对投资性房地产的公允价值进行披露。因此,IAS40更倾向于采用公允价值模式。

(4)相互转换方面比较。投资性房地产准则第十六条规定:自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时投资性房地产按转换当日的公允价值计量,转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计入所有者权益。而IAS40第57条规定:对于将存货转换成一项将按公允价值计量的投资性房地产,转换之日房地产的公允价值与其原先的账面金额之间的任何差额均应在当期净损益中确认。由此可见,对于转换日房地产公允价值与原账面金额的差额,采用分别对待处理:差额为正数,计入权益中;差额为负数,计入当期损益,体现了谨慎性原则。而IAS40则将该差额一律计入当期损益。通过上述的比较,我们可以看出投资性房地产准则出台,既参考了国际上的标准,又体现了国情的会计准则,是会计准则发展的必然方向。

二。投资性房地产准则实施中存在的问题

(一)应用公允价值计量属性的公司较少

由于公允价值模式的使用存在很多的限制条件,仅仅是备选方案,处于会计计量的从属地位。如企业有确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量;已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式等。所以大部分进行房地产开发。拥有大量投资性房地产的上市公司并没有采用公允价值模式计量,而是沿用成本法进行计量。因此,原有会计制度下存在的问题继续存在,会计报表显著低估企业投资性房地产的价值,与国际会计准则存在实质性差异。(二)加大了企业的损益波动性

公允价值的变化将加大净损益的波动幅度。目前的会计制度下,投资性房地产物业以盈利稳定为最大特点,但由于的投资性房地产物业市场刚刚进入加速发展阶段,不会排除部分投资性房地产物业出现贬值的可能,但更多的投资性房地产物业升值潜力较大且预计将会持续。采用公允价值后,相关公司每年净利润的影响将主要取决于当年投资性房地产的升值程度,成本法下的折旧和摊销问题从显形“转入隐形“。这样一来,净利润将根据公允价值的变化而波动,从而不同于成本法下的盈利稳定性。在目前的市场状况下,更多的投资性房地产物业是体现为持续的升值,则计入当期损益后的当年净利润也将会得到持续的额外提升。这种由于增值带来的损益增加不同于企业盈利水平的提高,各种影响因素大大增加,重新在新的市场格局中发生作用达到平衡,从而对企业的损益带来一种不稳定。

(三)损益大幅波动致使PE法参考价值大大降低

PE称为市盈率,也就是市价除以每股收益,而公允价值波动计入当年损益,意味着公司的损益将会产生巨幅波动,一改租金收益的一贯稳定性。举例来说,即使公允价值仅出现5百分号左右的小幅波动,便意味着损益可能出现成倍的或正或负的变化。EPS的极不稳定,使投资性地产股的估值标准面临挑战。PE值的参考价值大大降低。实际上,会计标准的国际化必然会导致地产股估值标准的国际化接轨。即股票价格围绕公允价值波动,将最终成为市场投资的主题。拥有较高资产溢价,以及良好现金流的公司,将具有很好的投资价值。投产性房地产准则出台意味着投资性地产股的估值标准面临挑战,原来市场普遍认同的PE法估值标准,因公司损益将会随市场公允价巨幅波动,而失去其参考意义。

(四)公允价值实际执行存在一定的难度

采用公允价值模式的关键在于市场的有效性,即为投资性房地产所确定的重估价值必须公允“,否则相当于变相给一些企业创造了损益操纵空间。如何真实反映企业的真实价值,其前提条件在于必须有比较活跃且规范的相关交易市场和客观公正的价值评估机构。而在目前的市场条件下,要找到每一处投资性房地产的活跃市场是比较困难的。客观公正的公允价值评估机构也不完善,因此从客观上来看,企业操纵损益的能力将得到增强,而相关政府部门实行管制规范的成本将加大。另外对那些投资性房地产数量较多的公司,每年增加的评估费用也值得考虑。

(五)公允价值的披露中可能存在的缺陷

投资性房地产准则要求企业采用公允价值模式,应当在附注中披露与投资性房地产有关公允价值的确定依据和方法以及公允价值变动对损益的影响。然而对于公允价值依赖于具备独立资格的评估师所作评估的程度的披露,及投资性房地产产生的相关收益和费用。投资性房地产变现能力。限制情况的披露,没有一个具体规定,这就会给一些信息披露不充分的公司产生积极的影响。使企业的会计信息不能得到真实地反映,也不利于企业会计信息之间横向相互对比。

三。投资性房地产准则完善的建议

(一)鼓励采用公允价值模式计量,配合金融市场改革

国际会计准则第40号――投资性房地产第25条认为:从公允价值模式变更为成本模式不大可能导致更恰当的列报。只有在该准则第47条规定的特例的情况下,有证据表明企业首次取得一项投资性房地产时,公允价值的合理估计范围差异极大,不同结果的可能性极难估计,企业才采用成本法模式计量。可以理解为国际会计准则倾向企业优先选择公允价值模式。相反,国内会计准则可能担心个别企业人为操纵企业损益,而倾向上市公司优先选用成本法,严格限制公允价值模式计量,可能进入因噎废食“的误区。其实成本法下仍然可以操纵企业损益,如通过出售投资性房地产,因其账面净资产远低于市场价,可以突击实现损益;利用远低于市场价的账面净资产,维持远高于实际情况的净资产收益率等指标,满足再融资最低指标要求,误导金融市场资源配置。所以,在政策上,要鼓励上市公司采用公允价值模式计量,实现与国际会计准则接轨。

(二)规范公允价值评估机制

因为从长远来看,执行投资性房地产准则后,每个会计期末投资性房地产的价值调整都将以前一期的公允价值为基础,价值调整幅度将小于首次执行新准则时的价值调整幅度,损益也不会因此出现更大程度的波动。与此同时,采用公允价值模式计量投资性房地产将不再计提固定资产折旧和无形资产摊销,在评估投资性房地产公允价值时,资产的折旧或摊销已被考虑在内,其结果应已体现在公允价值变动损益“科目内。因此,只要公允价值是合理的,那么公允价值变动就不会对企业期末净利润产生实质性影响。应制定一个单独的公允价值计量准则并且进一步细化对于不存在活跃交易市场的公允价值估价的指导性文件,加大对公允价值估价技术的研究,规范公允价值评估机制,加强公允价值会计相关准则的探索。改进和完善。

(三)提高会计人员的业务素质,引入先进的估值方法

公允价值的引入增加了大量的职业判断的内容,这对会计人员的职业判断能力提出了更高的要求,为鼓励公允价值在投资性房地产的运用,必须加强对会计人员有关公允价值的教育和培训,提高会计人员整体职业判断水平。另一方面,公允价值应用中大量不确定因素的使用,为企业利润操纵提供了方便,这就要求我们加强会计人员的守法意识和道德教育。从主观上消除利润操纵的动机,是杜绝利用公允价值操纵利润的根本措施。

同时在公允价值计量模式中,必须引入先进的估值模型和方法,对估值采用合理依据和科学手段,使估值的依据合理。公允价值计量模式的引入正式奠定了重估净资产值法(NAV)等估值方法和估值模型的核心地位,也必将引导市场对这些方法进一步的认可,而且随着投资性房地产物业的增多,特别是人民币升值和经济持续发展,投资性房地产准则采用后,肯定会引导市场更多地关注各项投资性房地产物业的真实价值,并使NAV的估值方法成为评估投资性房地产企业的主要标准之一。即使对以开发业务为主的房地产企业来说,投资性房地产准则的施行也会导致投资者以更为稳健和客观的估值标准来衡量一个公司的价值,这无疑构成制度性的长期利好。(四)引入第三方房地产专业评估机构进行评估计量

引入第三方房地产评估机构,能增加公允价值计量的独立性与公允性。建议要求上市公司聘请经过有关部门认定的专业房地产评估机构,对投资性房地产进行独立评估,避免人为操纵企业损益。要引入第三方房地产专业评估机构,首先,要加强资产评估师的队伍建设,资产评估师的职业素质将影响最后评估结果的公允与否。其次,要加强对评估工作的监督,有关部门应严格对评估公司的资质进行审查,并对他们的评估工作予以监督,杜绝串通舞弊,虚假评估等提供虚假信息的行为,为公允价值计量模式引入奠定基础。

(五)充分规范披露投资性房地产的信息

公开透明的信息披露是遏制企业损益操纵的最有效办法。企业应披露主要投资性房地产的位置。面积。初始价值。同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。选用成本法计量的企业应该披露投资性房地产的公允价值信息和增值情况;选用公允价值模式计量的企业,应该披露确定投资性房地产时所聘请的评估机构。评估方法。证据来源及重要假设等要素。让报表阅读者有比较的机会,根据会计报表可以判断上市公司采用的计量方法是否合理。恰当。更多的公允价值的披露要求的目的就是通过充分披露,使报表编制者抵销公允价值计量资产和负债所带来的会计影响,达到减轻模糊性,增加不同的成本计量模式之间的可比性的作用。

当企业的投资性房地产达到重要性时,应按持有目的分别列示于负债表中流动资产和非流动资产中,或在投资性房地产中单独列示其中的资本增值目的的投资性房地产金额。当然,也可以在报表附注中披露。

总之,随着经济的发展,投资性房地产准则的提出体现了会计准则的国际趋同,对企业也带来了很大的机遇和挑战,同时也方便了国际投资者横向对比国内外企业的价值,更能清晰地反映企业的价值,使企业的会计信息更加透明,从而有利于投资者做出更好的投资决策。因此,我们应采取积极的应对措施,完善相关联的政策与制度,建立房地产市场信息数据库,提高公司财务人员素质,提升资产评估水平,协调税收政策,以积极创造条件,在投资性房地产的公允价值计量方面实现进一步的国际趋同。

(作者单位为湖南岳阳广播电视大学)

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