1。2研究的意义

房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业，在未来会面临机遇与挑战并存的局面。一方面，个人消费者已经成为我国房地产市场的消费主体。房地产市场的供求关系、消费者需求等方面不断发生着变化，加剧了国内房地产企业间相互竞争的局面，行业的“暴利时代”几近尾声，随之而来的是整个行业的“微利时代”，利润水平开始向价值曲线靠拢，市场逐渐变得规范。另一方面，房地产是一个可以带动建筑、轻工、水电等70多种产业共同发展的极其庞大的产业，在我国国民经济中占据着重要的地位。增加了对企业的发展能力的考核之后，可以降低企业产生短期行为的概率，对现代企业制度的完善起到一定的促进作用。企业的短期行为主要表现为只看到了眼前的利润，而没有关注企业资产的保值与增值情况。为了使得企业的短期利润更好看，有些企业会采取一些不良的方法，如减少对费用和成本的计提，损耗设备等等。当增加了对企业发展能力的考核后，考核的内容就更丰富与合理，一是要考核企业当期的，就是到目前为止的获利情况，二是要考核企业资产是否能很好的保值与增值。因此企业的短期行为能在一定程度上被抑制住，从而使得企业的经济实力真正意义上的得到提升，使得企业往更规范更健康的方向发展。

1。3文献综述

2  房地产企业发展能力分析概述

2。1房地产企业发展现状分析

在过去的一年中，国家减少了对房地产市场的行政干预性政策，宏观调控政策也变得更加市场化。房地产市场由于这几年的不断成长，供给渐渐变得充足，需求量开始减少，房地产市场正在由卖方市场逐渐转变为买方市场，整个地产行业的盈利水平开始下滑。

（1）榜单：行业洗牌加速

2015年第一季度全国房地产以17831亿元的开发投资额，与2014年同期相比8。5%，与2014年四季度相比5。6%的的增长率，展现了较为强大的回弹能力。尽管市场成交量仍处于较低水平，但是成交量逐步回升的迹象率先在一、二线城市出现了，市场整体开始逐步向平稳发展。前几年房地产行业相对较高利润率吸引了不少上市企业纷纷尝试开展房地产业务。由中国房地产测评中心提供的数据表明，有303家开展房地产业务的上市公司在沪深两个交易所中挂牌交易，数量是整个沪深上市公司总数的18%。2012年以后，房地产市场不断得出现分化，加快了行业内的洗牌。到了2014年，只有不到200家的上市房企还在沪深交易所挂牌，在短短5年的时间里，已经有超过100家 A股涉房企业先后退出房地产市场。

（2）规模：房产收入增速放缓

2015年上市房地产企业平均资产总额达到了537。78亿元，同比上涨27。13%；平均净资产212。89亿元，同比上涨29。75%；房地产业务收入平均值111。75亿元，同比上涨4。75%；平均营业利润为23。88亿元，同比上涨10。03%。相比2014年增涨速度的较大回弹，各个衡量规模的指标在2015年中除了净资产均值以外，另外三项指标的增长速度都不尽如人意，下滑幅度明显。其中，总资产、房地产业务收入和营业利润这三个的平均值同比增速分别下滑0。87%、41。64%和2。02%。从整体来看，房地产上市公司规模仍然处于稳步积累的过程中，但增长速度已经开始有所下滑。

（3）风险：净负债率再创新高

2015年房地产行业负债水平仍然居高不下，在市场不景气、销售下滑的情况下，高负债水平使得企业如果想要扩大发展规模就必须更加依赖借款贷款而非本身的资产积累，这对房地产企业来说是非常危险的一个举措，然而大都采用的高杠杆和高资金成本推动的“以债养债”模式造成了偿债风险居高不下并且有所上升的局面。2015年房地产上市公司平均资产负债率达到了68。55%，与2014年相比，仅仅下降了0。07%，而净负债率均值为89。75%，较2014年上升了9。33%，达到近五年来的最高位。 上市房企世茂公司发展能力分析与评价(2):http://www.youerw.com/kuaiji/lunwen_88347.html