土地价格对房地产价格的影响研究(3)
时间:2018-04-08 21:49 来源:毕业论文 作者:毕业论文 点击:次
在经济发展水平和房地产市场发展程度不同的地区以及在土地市场和房地产市场发展的不同阶段，土地市场和房地产市场的供求特征存在着巨大的差异，因此深入地研究土地价格对房地产价格作用机制的区域性差异和阶段性特征，不仅可以帮助有关部门在制定相关调控政策时有的放矢，也有利于政策的及时调整。 1.2 国内外研究现状 1.3 研究内容 论文在前人对房地产价格、土地价格以及房价与地价相互的关系研究的基础上，结合现有的“招拍挂”土地出让政策和房地产调控政策进行分析研究。本文第一部分为绪论，阐述了基于土地价格与房地产市场价格关系的研究背景、意义、思路、国内外研究现状等。第二部分阐述相关理论，介绍了土地价格的本质与内涵，房地产价格的含义及特点。第三部分是对土地价格与房地产价格之间的关系研究，在定义其关系后又通过“玉米法律恃论”法、四象限模型法分析论证了两者的关系。第四部分则是文章重点。对地价与房价的因果关系进行检验，并结合具体数据，从实证角度分析地价与房价的关系。第五部分是结论，并通过以上结论与现有房地产政策制度进行比较，为进一步制订房地产市场的宏观调控政策、保证房地产市场健康平稳运行提借鉴意义。 2 土地价格、房地产价格的相关概念 2.1 土地价格的本质与内涵 2.1.1 土地价格的本质 地价其本质是地租的资本化，是获取土地权利的价格。马克思的地租理论认为，不论何种形式的地租，都是土地所有者凭借土地所有权而获得的收入，是土地所有权的经济实现形式。土地作为自然产物，不是劳动产品，没有价值，但是具有特殊的使用价值，只能通过使用土地来产生的收益，即地租来产生价格。土地价格相当于一笔资本的价值，一块土地地租的收入就好比把它存入银行，每年得到的利息收入。因此，地价可以看成是未来几年（或无限年期）地租收入的折现，其本质上是地租的资本化。 2.1.2 土地价格的内涵 土地的特殊性决定了当土地的权利作为一种特殊的商品在市场中交换时，其价格也和其他的普通商品不同。第一，地价是具有一定内涵的价格，主要包括权利内涵、基准日内涵、利用条件内涵等；其次，土地价格具有明显的区域特征，不同区位的地价可能存在显著差异。再次，土地需求表现为一种引致需求，即人们对以土地为生产要素的产品的需求导致对土地的需求，因此，“土地产品的价格决定地租”[1]，进而决定地价。 2.1.3 土地价格的构成 对于地价的构成，我国目前比较公认的观点是：“土地价格=出让金+配套费+征地拆迁开发费”。在土地价格的具体构成中，出让金是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并通过土地使用者向国家支付的金额，它反映的是国家土地所有权的收益权能。城市建设配套费是指城市建设部门向各类基本建设项目征收的用于城市道路桥梁、供电、供水、供热以及污水处理和垃圾处理等组成的网络体系建设费用。征地拆迁费是对国有土地使用者和农民集体土地的补偿，具有补偿性质。土地开发费是指为了达到一定的开发建设条件而投入的各项客观费用，包括宗地内、外的土地开发费用。土地市场在城市土地一级市场中无卖方竞争，仅有买方竞争，是一个不完全竞争的市场。土地作为最重要的生产要素，它的自然供给弹性为零，经济供给弹性也很小。 2.2 房地产价格的含义及特点 2.2.1 房地产价格的含义 (责任编辑：qin) |