土地价格对房地产价格的影响研究(5)
时间:2018-04-08 21:49 来源:毕业论文 作者:毕业论文 点击:次
（4）社会因素：影响房地产价格的社会因素，主要有社会治安程度、政治安定状况、房地产投资和城市化。 （5）心理因素：影响房地产价格的心理因素主要有价格预期，售卖心态，个人品，接近名家住宅心理，讲究风水，价值观的变化等。 （6）行政因素：土地制度，住房制度，城市发展战略、城市规划、土地利用规划，税收政策、行政隶属变更等等。 （7）国际因素：随着世界经济一体化的发展，国际因素对某一国家或某一地区房地产价格的影响日益明显。其中国际经济状况。军事冲突、政治对立以及国际竞争等影响较大。 （8）其他因素：如房地产拥有者偶然发生资金调度困难，急需现金周转，因此贱售房地产以应急需等。 3 土地价格与房地产价格之间的关系研究 3.1 土地价格与房地产价格的关系的理论研究 在土地市场中决定土地价格的主要因素是由市场上人们对土地的需求量。不论是长期的土地供给或者短期的土地供给，土地资源的稀缺性和土地用途由农用地、耕地向建设用地转换的不可逆性都决定了土地的供给缺乏弹性。对住房的要求也间接引起了对土地的需求。土地作为生产要素的这种特性决定了土地的价格受土地市场的供需关系影响。土地作为房屋的载体，人们对房屋的需求程度和房屋的价格水平必然会对土地的供需状况产生一定的影响。因此，土地价格的变动跟房地产市场的动态有相互作用的关系。但是他们之间的到底是怎样的互动关系呢，国内外学者们主要从传统经济学和空间经济学等角度探讨房价与地价之间的因果关系与互动机制,形成了以下三个主要理论和观点。 3.1.1 引致需求论——房地产价格决定土地价格 一些学者认为土地是其他产品的生产要素,对土地的需求主要是来自对土地生产的产品的需求,这种需求被称为引致需求。因此,土地的价值是由土地承载的产品的价值所决定。在这一观点下,地价是由上面的建筑物房产的价格所决定的,也就是房价决定了地价。 Alonso(1964)和Muth(1960）从空间经济学的角度出发,构建了空间竞价函数得出高房价引起了高地价[36]。Muth（1971）、Witte（1975）和Manning（1988）分别建立了土地的衍生需求理论模型,将土地作为住宅服务需求的衍生品,对土地的需求主要源自于对地面上建筑物（住房）的需求,住宅用地的需求量主要是由住宅服务需求量和其他投入品，如建造材料、劳动力、设备等因素的供应量决定的。土地价格是由土地的需求量和供给量共同决定的,住房需求量与住房价格有关。因此,土地的价格是由住房的价格决定的。 3.1.2 成本驱动论——土地价格的上涨导致房地产价格上涨 随着城市的发展,在一些发达城市,土地越来越稀缺，其供给的有限性使得土地的价格不断上涨。对此,不少学者开始关注并强调土地成本在房价构成中的重要性。一些学者从成本的角度出发研究,认为房价是由土地取得成本——地价、开发成本、销售费用和开发商利润等构成的。当土地成本上涨时,房价必然也将上涨。因此,他们认为地价上涨推动了房价的上涨,房价是由地价决定的。 国外不少学者则从政府管制等角度出发,通过实证，检验了土地利用管制、土地供给限制等因素对房价的影响作用,并在部分地区中得到了实证的验证。Dowall和Landis（1982）讨论了土地利用控制如何影响土地和住房市场,利用美国旧金山地区的相关数据,实证结果发现,土地利用的密度控制和土地的可获得性影响了新建住宅的价格。Evans（1987）对英国的研究表明,土地利用规划、政府对土地利用的管制等方面的因素限制了土地的供给,导致土地价格不断上涨,从而进一步推动了房价的提高。Cheshire和Sheppard（2002）构建模型,估计了土地利用规划带来的好处和坏处,他们将这一实证模型应用到对英国城镇和乡村的利用系统的研究中,他们发现土地利用规制带来的福利和分配的影响是巨大的,它带来的不利后果扭曲了地价,提高了房价,导致英国的房价收入比居全球的前列。Glaeser, Gyourko和Saks也认为土地管制和土地限制是美国城市房价高涨的主要原因。 (责任编辑：qin) |