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2。2  小产权房的基本属性和法律特征

2。2。1  小产权房的基本属性

小产权房就是建设在宅基地上的住宅房，其基本属性有二。一是位置特殊。建造在所有权归全体农民所有的土地上，即城市郊区或农村的宅基地上，远离城市中心。二是价格便宜，不仅开发商的整体工程项目价格低，其投入使用的成本也相对较低。依据现行法律要求，城市商品房要交纳有偿使用费和其他费用，即国有土地出让金等，以及不同建设阶段的各种税费，而小产权房在建造过程中未交纳相应的出让金及各类税费，因此开发资本和买卖价格都远低于城市商品房。另外，相对于城市商品房，小产权房位置偏远，各种管理费用也相对较低。

2。2。2  小产权房的法律特征

小产权房的法律特征主要有：第一，与权能完整的商品住宅房相比较，小产权房权能受限，法律对此种权利的保护力度不大。 小产权房之所以建造成本低，是因为没有缴纳土地出让金，不能获得国有土地使用证，而且没有经过各种行政审批许可，没有规划建设等许可证，因此房屋占有人仅对房屋有使用权能，其他权能受限。按照法律的要求进行登记过的土地，其所有权和使用权能够受到法律的庇护，小产权房因证书不齐不能办理不动产登记，所有权不发生转移，对房屋的出租、买卖、继承和转让也得不到法律的保障。第二，小产权房的法律规定不明确，甚至相互矛盾。《物权法》中未出现关于对宅基地使用权流转问题的规范条文，仅在第153条规定宅基地使用权流转适用土地管理法。《土地管理法》第2条明确了土地使用权可以依法转让，其中并未对国有土地及农民集体所有土地做出区别对待，而本法第63条又明确了农民集体所有土地使用权禁止流转用于非农业建设。《物权法》却在第154、155条又提出了宅基地因为流转而出现的相关事宜。因此，关于小产权房的流转，如果选择适用不一样的法律会得到不同的解释和结果。第三，小产权房的流转是利益博弈过程。 小产权房在工程项目实施和进行流转中所触及的利益相关主体较多，主要有：农民和农民集体经济组织；房产开发商，包括城市住宅房开发商及小产权房开发商；城镇居民和地方各级政府。人们对房屋的旺盛需求及土地使用权的财产属性蕴藏着巨大的利益，这块蛋糕当然众人都垂涎欲滴，各方都希望在这次博弈中获得更多的好处和利益，而不想成为弱势群体。论文网

2。3  小产权房流转的含义

“流转”即流通和转让，小产权房流转主要是指小产权房可以进入房产市场，能够自由买卖和出租，实现权利转移。由于我国土地所有权没有市场，因此小产权房流转涉及到的是房屋所有权的转让问题和最本质的房屋所及的土地使用权的流通和转让问题。买卖双方经意思自治达成合意，签订房屋交易协议，没有违反法律法规的禁止性规定，合同生效并依法进行不动产过户登记，房屋所有权即发生转移。对于土地使用权流转的规定，《宪法》只规定了非农用地向建设用地的单向流转，没有对于小产权房所涉及土地的流转进行界定。《物权法》没有明确限制宅基地使用权的流转，在第155条规定已经登记的宅基地使用权转让的应当及时办理变更登记，即允许宅基地使用权流转，且在第153条规定宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。而《土地管理法》仅在第63条规定农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，并未禁止住宅用地使用权的流转。据小产权房所体现的法律特征可知，小产权房的交易转让，即对于农民集体所有土地使用权的相关规定，可以选择适用允许转让的法律规定，依法实现小产权房所及土地的使用权流转。 (责任编辑：qin)